中国房地产开发投资或已达顶峰 房屋新开工面积连降

2015年全年，全国房地产开发投资达到95979亿元，同比增长1.0%，增速比前11个月回落0.3个百分点。2015年12月单月，房地产开发投资增速下降1.9个百分点。尽管单月房地产开发投资降速比上个月有所放缓，但仍然持续负增长。

开发投资的先行指标是房屋新开工面积。2015年，房地产开发企业房屋新开工面积15.4亿平方米，同比下降14.0%。这是中国市场房屋新开工面积连续第二年同比下降，且新开工面积的下降幅度比2014年还有所扩大。房屋新开工面积，是房屋施工面积和房地产开发投资最重要的先行指标。连续两年房屋新开工面积的下降，决定了未来房屋施工面积很难再继续增长。2015年，全国房屋施工面积73.6亿平方米，同比增长1.3%。如果施工面积很难继续增长，房地产开发投资也就很难继续增长。

那么，有朝一日，会不会再出现新开工面积的增长呢？我们认为很难出现。2014年以来，新开工面积的下降，性质上完全不同于以往新开工的失速。这并不是因为货币政策收紧，或者是产业调控加码，开发企业控制开发进度。政策放松，销售转好，都不足以推动新开工面积转为同比增长。目前新开工面积增速的下降，核心原因是可开发地理半径衰退（开发企业再也无力下沉四线以下城市，反而普遍收缩经营区域），且不少城市住房供给已经过大。

因此，我们判断，中国新房开发供应侧的永久性历史顶部或已经达到。

2015年全年，全国商品房销售面积12.9亿平米，商品房销售额8.7万亿元，分别同比增长6.9%和14.4%。全国商品房销售额增速快于销售面积增速，主要是因为一二线城市销售占比增加。

2015年12月份全国商品房销售面积和销售额同比增速比2015年11月有所下降，这可能和2014年12月的基数变动有关系。实际上，2015年12月销售并未明显降速，我们建议投资者不必对此进行过度解读。

展望2016年，较低的按揭利率水平和较宽松的政策环境，预计有能力托住销售速度。但是，可销售资源增长已经乏力，绝大多数企业所经营城市的数量很难继续增长。我们认为，2016年销售规模增长有限。值得指出的是，产业政策已经从一个外生的影响因素，演变为一个内生的影响因素。我们不可能指望政策推动2016年销售快速增长，因为一旦销售出现快速增长的苗头，政策就不会继续发力。当然，由于政策空间很大，所以我们也相信商品房销售并不会出现问题。

我们统计的重点城市土地出让的建筑面积规模已经小于该城市的商品房销售面积规模。从2014年三季度起，我们重点城市的库存规模就开始出现了净下降。但是，销售增长有限，土地出让也并不会快速收缩，库存的去化本身需要很长的时间。

而且，这种库存去化是结构性的。2015年，还有合肥等6个城市出现了库存的净增长。15个数据完整的城市里头，只有深圳、广州和上海在最近几年库存去化规模很大。仍有大连这样的城市，虽然出现了库存的净去化，但2010年以来累积的库存规模已经十分庞大。