这一轮楼市的上涨,持续了近四年的时间,而这一轮楼市周期的前一半,基本上以一二线城市唱主角,而后半段,就轮到三四线楼市了,尤其是在过去的两年时间里,伴随着严厉的 调控措施,一线城市基本上偃旗息鼓了,而三四线城市,还在不断上涨,疯狂的程度,远超曾经的一线城市抢房的热情。
然而,2018年,楼市拐点如期而至,国家提出了“坚决遏制房价上涨”的新目标和要求,严厉的调控政策和问责机制同时到来,从老四限,到新四限,再到对楼市违规的集中查处,使得楼市调控留下的口子完全被堵住了,炒房客们生存的空间进一步被压缩,于是,很多靠炒作而火爆起来的城市,开始转向。
各大房企营销动力不足
往年的春节返乡置业潮都是一派火热,但在今年似乎不一样了,并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来:2019春节期间,房企营销表现平淡。从供给方面看,春节期间新推楼盘较少,新推案力度明显下降,市场仍然以去库存、去存量为主要目标。
克而瑞地产研究中心的统计数据显示,春节期间,主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%,供应量不足。该机构研究员沈晓玲分析指出,春节期间,折扣力度和营销推案力度相比去年都有所下降,开发商自身销售预期也有下调,没有寄希望于像往年一样由返乡置业带动“购房潮”,没有过多地特别针对春节市场的营销方案推出,部分房企楼盘的“春节不打烊”也只维持基本运营,并没有推出具体的让利活动。
不仅推盘动力不足,折扣力度也较小。2019年春节期间,房企让利方式主要以特价房、首付款延期付、以老带新、实物赠送等常规方式为主,其中特价房活动较多,折扣力度可达8.2折。根据克而瑞方面监测,2018年以来房企让利空间不断缩减,但销售业绩及回款压力却在逐渐增大。
自2018年下半年开始,房企为提升销售业绩加快库存去化,特价房促销活动明显增多,直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看,多集中在8.2-9.8折之间,相比去年6.4-8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利方式来看,2018年部分楼盘出现了成交送宝马轿车等高价值实物的营销活动,但2019春节期间,赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的实物。
沈晓玲分析表示,调控政策深入、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节期间普遍调降新推案力度,营销热情明显下降。造成这一现象主要有两方面原因:一方面,随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进,2019年春节房地产市场持续转冷,购房者观望态度比往年浓重。另一方面,随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进,“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低,2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降,致使房企对于返乡置业效应期望下降不少。
三四线需求透支明显
2019年开年的市场表现,延续了去年年末的降温走势。张大伟表示,大部分城市在去年四季度出现降温,一些城市的降温趋势,则从下半年就已开始。这波降温的动力,主要来自于楼市调控效果的长期累加。
但由于去年上半年销售旺盛,全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米,商品房销售额则接近15万亿。
中信建投指出,在一些三四线城市,2018年的成交量和房价都创下历史新高,部分县市的成交量增速接近100%。
该机构认为,这种情况也使得很多城市的需求出现透支,从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。
上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,近年来,三四线楼市波动较大,如今正发生从旺盛到低迷的变化,并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”
按照监管层的基调,棚户区改造的范围和货币化安置的比例,未来都将得到控制。业界认为,这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出,三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁,部分东部城市拆迁需求占比达50%,因此过去拆改力度越大的区域,今年市场将面临越大的挑战。
房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月,多地召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称,棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。
多数机构认为,在多种因素的综合作用下,市场需求将继续下降,2019年房地产市场将继续处于下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑,否则市场很难出现反转。
受此影响,投资热情也会继续降温,未来一段时间内,土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。
2019年楼市或加速分化
在沈昕看来,这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温,这类城市成交量已低位盘整两年及以上,2019年下降空间有限,尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨,未来一两年下行风险较大。
值得一提的是,从2018年全年来看,房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化,企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,行业整体风险有所累积。在此背景下,标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。
据某机构数据显示,2018年,中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为,展望2019年,大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。
针对三四线城市,克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为,“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色,徐州、淮安等成交量同比腰斩,韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面,三四线城市房价现已升至阶段性高点,市场购买力难免透支;另一方面,从去年四季度开始,三四线城市房地产市场已相继进入调整,市场成交明显减速,在此背景下,三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”
杨科伟表示,“2019年房地产市场下行压力不容小觑,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件,一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定,但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”
(房掌柜整理自同话财经、中新经纬、经济参考报)
2022-02-17 10:28
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