楼市小阳春与退烧并存 2019年稳定市场将成政策趋势

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

　　“去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。

　　张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期;另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。

　　调控会放松吗?

　　随着商品房市场销量的萎缩，多家房企的销售业绩也有所回落。中原地产研究中心统计数据显示，1-2月销售额25家企业发布了销售数据，合计销售额为5019亿，同比下调了7%。其中，碧桂园、恒大、万科等头部房企均出现了明显同比下调，而在2018年同期，这些企业的同比销售额上涨均超过60%。

　　张大伟认为，市场走势已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，去年12月虽有短期冲刺销售有所上行的因素，但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。2019年1-2月出现的销售放缓，只是延续了之前的趋势。而从销售数据对比看，牛市已经结束。今年如果政策不出现全面变化，市场将出现明显调整。

　　实际上，一二线城市近日来的小阳春，便是信贷政策调整的结果。1月，广义货币(M2)余额186.59万亿元，同比增长8.4%;人民币贷款增加3.23万亿元，社会融资规模增量为4.64万亿元，齐创单月历史新高。而其中，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿，也创下单月新增贷款额的历史新高。同时，房贷利率也持续回落，深圳各大银行从3月初开始陆续调整个贷利率，杭州、济南等二线城市也传来利率下调消息。

　　另外，房地产市场的利好消息也在不断传来。在政府工作报告甫一提出减税降费的具体指标，链家、中原、我爱我家等房产中介公司就立即发布了税费下调的通知，即日起下调相关房屋交易税费，包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率，基本为减半征收。各地的人才引进政策也在不断出台，截止日前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经接近30个。

　　张大伟表示，房地产政策最严格的时期已经过去，在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　(房掌柜整理自经济日报、中国新闻网、华夏时报)