【掌柜日报】多城楼市调控措施微调 2019房价或进一步趋稳

　　预计明年将有更多城市微调，但调控基调不变，市场仍不乐观。

　　紧绷了一年的房地产调控，在年底之时，悄悄开始了放松。

　　从山东菏泽试探性地取消限售开始，中原地产数据显示，截至目前已多个城市或明或暗对房地产调控政策措施微幅调整，取消了部分限制性措施。

　　中原认为，房地产调控政策的底部已经来临。

　　叠加近期流动性相对宽松，房企融资大增、房贷利率微降等利好，房地产业界一股暖意也似乎开始流淌。不少开发商乐观表示，最困难的日子已经过去了。

　　包括中原在内的机构人士预测，在接下来的几个月，可能会有更多城市出台不同力度的微调政策。

　　不过，这种微调并不意味着房地产调控有了重大转向，“房住不炒”政策思路没有改变，政策的具体措施则更多指向了长效机制。

　　在这一主线下，2019年楼市很难有颠覆性的变化。

各级城市房价均以下降为主

　　2018年11月，不仅一二线城市房价继续调整，三四线城市也总体进入房价下调阶段。大数据房价指数监测显示，2018年11月一线城市房价环比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。其中11月深圳环比下跌1.39%，北京环比下跌1.64%，广州环比下跌1.51%，上海环比下跌1.43%。与上年同期相比，2018年11月一线城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，广州仍同比上涨8.19%。

　　2018年11月二线城市房价环比下跌1.306%，跌幅比上月进一步扩大0.193个百分点。除了大连、沈阳环比微涨外，其余二线城市房价均不同程度下跌。其中西安、青岛、成都、武汉等曾经的热点二线城市房价下跌相对较快。

　　2018年11月，三四线城市房价环比下跌0.678%，跌幅比上月扩大0.572个百分点。118个样本城市中，下跌的城市达91个，下跌城市占比77%。温州、湖州、西双版纳、上饶、嘉兴等三四线城市房价下跌速度相对较快。

　　虽然房价都处于回落调整状态，但各级城市房价调整的背景有所不同。2017年下半年以来，一线城市已经经历了一波房价调整，北京房价较2017年4月高点的最大跌幅曾接近20%。只要外部经济环境有所改善，市场随时有可能重新复苏。三四线城市上半年正经历了一波较快上涨，多数城市房价同比涨幅仍较高。由于目前才刚进入阶段性调整，距离再次复苏仍需时日。二线城市的市场状况则居于一线及三四线之间。

　　“微调”是因城施策

　　12月26日，湖南衡阳传出取消限价的消息。一份《关于暂停执行的通知》的文件在网上流传。

　　仅仅一日后，12月27日晚间，衡阳市政府撤销了上述文件并表示，该文件“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，衡阳是一个典型的三四线城市，楼市均价只有6000多元，且从2018年9月开始有所回落。因此，对当下市场继续维持限价的意义不大。

　　虽然当地政府最新又撤回了“取消限价”的文件，但购房者的预期在发生变化，开始对房地产政策宽松抱有期待。

　　在衡阳之前，全国多地已出台相关楼市微调政策。

　　12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，并降低了市区商品房预售资金监管额度，打响了取消限售的第一枪。

　　菏泽取消限售的背后，是其突出的楼市供需压力。

　　2018年以来，菏泽继续推进棚改。一方面，菏泽楼市的二手房源已被这批棚改征迁居民购买殆尽。另一方面，征迁居民手中滞留的众多安置房，受限售政策影响无法入市销售。

　　菏泽此次微调，正是为了解决征迁居民的安置问题和开发企业的资金压力问题。

　　合富研究院(山东)认为，此次菏泽楼市调控政策调整出台时间，恰逢全国楼市筑底、政策转向的特殊时期，具有全局性意义。

　　目前，包括兰州、广州、珠海、合肥等多个城市已发出“微调”信号，通过小幅调整限购、限售、限价以及下调首套房利率等方法，以促进楼市健康发展。

　　为何近期频频出现调控微调?中原地产认为，2018年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史调控记录;如此频密的调控，部分城市楼市经过一段时间后，出现了明显的局部市场调整，因此会有政策微调的动力。

　　整体来看，全国房地产市场出现涨幅明显回落，相应地房地产调控政策也具有了微幅调整的可能。

　　中原、合富辉煌认为，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

　　机构预计，2019年，全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象，标志着本轮楼市调控全面见底。

　　三四线城市面临压力

　　自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。

　　菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市?

　　受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。

　　恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。

　　其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。

　　夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。

　　恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房;限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂;限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。

　　市场仍不容乐观

　　从目前已经出现政策微调的城市看，被取消的都不是最影响市场的关键性政策，因此只能称之为微调。

　　而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看，“2019年的房地产调控取向依然是从严为主，稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”中原地产认为。

　　具体执行调控的则由各城市主导，住建部与中央进行指导，这也与2018年的各地出台政策，住建部巡视吻合。

　　未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2019年的楼市关键还是要看信贷，最主要看首套房贷的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整，楼市很难有明显的方向性变化。

　　他预计，2019年信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策仍严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

　　更进一步地，2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。

　　有深圳开发商表示，最新的农村集体经营性建设用地入市，就是一个很大的变化，标志着土地管理制度的变革，农地流转再次得以突破。

　　日前，中央经济工作会议也强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　中国指数研究院指出，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。

　　而对于2019年的房地产调控政策建议，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进，转变调控手段由行政转交市场。

　　对于市场主体之一的开发商而言，2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示，万科从来不去预测政策和市场，面对多变的政策，能做的就是把自己的业务和产品做到极致。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国证券报、人民网）