房企密集兜售项目股权 中小房企卖身还债离场者增多

　　进入11月份，中铁二局正挂牌转让其旗下的4家地产项目公司，包括：成都中铁置业有限公司100%股权及相关债权、都江堰市青城旅游开发有限责任公司100%股权及债权、云南丹军绿色发展有限公司100%股权、资阳沁峰房地产开发有限公司100%股权及相关债权，但未披露挂牌价格。前两家公司亏损，后两家公司盈利为零。

　　其中，2017年，成都中铁置业总营收1.44亿元，营业利润-2162.27万元，净利润-1600.87万元。2018年9月的财务报表显示，营业利润-1570.31万元，净利润-1174.89万元;期末总资产6.2亿元，总负债6.14亿元。

　　都江堰青城旅游同样处于亏损状态，其截至2017年末、2018年9月，净利润分别为1382.35万元、-3136.62万元。截至9月底，公司总资产4.81亿元，总负债却达5.37亿元，所有者权益-5578.01万元。

　　北大资源集团正挂牌转让其控股的青岛博雅置业有限公司70%股权及债权，挂牌价未披露。资料显示，青岛博雅置业2017年、2018年一季度末，分别亏损1761万元、458万元;这两个报告年度内，总资产均小于总负债，存在明显资不抵债的现象。如一季度末，总负债达12.44亿元，总资产为11.8亿元。

　　华侨城集团更是频繁转让其旗下盈利性较差的地产项目公司，如近期正挂牌转让海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元;以及上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。截至8月31日，上海万锦置业净亏损约971.96万元;截至10月31日，海南华侨城实业营业利润亏损3612.32万元，净利润亏损3612万元。

　　据记者不完全统计，今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿元。

　　据北京产权交易所披露，上海多伦建设发展有限公司80%股权正在挂牌中，转让底价为20亿元。转让方为中建方程投资发展集团有限公司(持股80%)，隶属中国建筑股份有限公司;被挂牌房企第二大股东为上海上城实业集团有限公司(持股20%)，被挂牌房企已持续几年处于亏损状态。

　　此外，北京中铁诺德房地产开发有限公司(隶属中国铁路集团)正挂牌转让包头市时代金科房地产开发有限责任公司100%股权及4.41亿元债权，转让底价5.26亿元。中铁十六局集团置业投资有限公司正挂牌转让广西京诚房地产开发有限公司70%股权及1.06亿元债权，挂牌价1.42亿元。恒 大地产集团武汉有限公司正挂牌其控股的武汉恒 大金碧房地产开发有限公司14.31%股权，转让底价2.68亿元。这些被转让企业无不处于亏损和高负债状态。

　　房企疯狂甩卖资产，才刚刚开始。

　　易居研究院副院长杨红旭指出，开发商此前面临的是全国大行情，即这轮房价涨得时间长、幅度大，同时房企拿地又非常激进。调控整体趋严未有松动，因此在市场降温初期，开发商感到资金紧张。预计明年一些负债率高的中大型房企也可能会出现严重问题。具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。

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　　从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

　　10月29日，融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，完成了对万达文旅的收尾工作，同时也意味着，融创在多元化运营上更深入了一步。

　　2018年，一个引人注目的现象是，诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签，排名前20的房企改名达19家之多。

　　尽管面临市场下滑和融资紧缩，中国房企的多元化转型依然未曾止步;事实上，销售市场的下滑，迫使房企更快推进多元业务，以寻求新的增长空间。

　　据21世纪经济报道记者统计，截至目前，排名前100的房企，触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。

　　争相转型的背后，实则是战略升级，扩展赛道，共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

　　多位业内人士指出，在此过程中，房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺，目前并未形成成熟的模式。

　　从上半年财报来看，房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点，“地产+”模式仍待不断探索。

　　“地产+”模式

　　过去几年间，不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板，这在2018年得到了印证。