导读
从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。
10月29日,融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司,完成了对万达文旅的收尾工作,同时也意味着,融创在多元化运营上更深入了一步。
2018年,一个引人注目的现象是,诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签,排名前20的房企改名达19家之多。
尽管面临市场下滑和融资紧缩,中国房企的多元化转型依然未曾止步;事实上,销售市场的下滑,迫使房企更快推进多元业务,以寻求新的增长空间。
据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前100的房企,触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。
争相转型的背后,实则是战略升级,扩展赛道,共同点是由“单一开发”向“开发+运营”发展,与主营地产业务的协同成了转型的新方向。
多位业内人士指出,在此过程中,房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺,目前并未形成成熟的模式。
从上半年财报来看,房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点,“地产+”模式仍待不断探索。
“地产+”模式
过去几年间,不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板,这在2018年得到了印证。
楼市传统的金九银十不再。2018年10月,百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,减速尤为明显。而与去年同期相比,同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。
“未来三年将是房地产见顶的时期,很可能房地产市场的大格局基本确定”,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。
21世纪经济报道记者注意到,从“单一开发”向“开发+运营”转型已成为房企转型的核心。其中,特色小镇、长租公寓、联合办公,甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。
天风证券指出,前30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。
据记者统计,目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务,如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。
西南证券预计,2019年,长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits等新业务存在爆发空间。
由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。
据统计,目前TOP30强房企中已有17家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目,总旅游用地储备面积达4714万平方米。
融创的表现也较突出,在累计斥资501.25亿元收购万达文旅之后,其成立了独立运营的文旅集团。
基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一,这一领域与互联网的结合更为紧密。
今年3月,新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司与盒马签订了“新零售”战略合作协议;4月,碧桂园和苏宁控股签订协议,预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园;此外,华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。
作为中小房企转型的样本,花样年践行“地产开发+社区服务”战略,2018上半年轻资产收入占比首次突破了50%。
此外,房企的多元化布局也具备个性,涉足环保、科技、体育等,如碧桂园积极筹备布局机器人业务,恒大入局新能源汽车。据记者统计,碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这5家房企对人工智能等产业进行了战略投资。
“房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力,地产就不值钱了”,北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。
大象起舞时代,中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造“地产金融+文化旅游+现代服务业”架构,金科亦引入商业、产业、文旅等产品线,打造“x+住宅”开发模式,同时推进新能源业务。
转型之困
过去多年,一些房企早已开启多元化试验,但结局多是折戟沉沙。
2013年,广州星河湾进军高端白酒市场。2014年,恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域,并宣称投资将超过1000亿元。
但据恒大2014年业绩披露,矿泉水业务亏损达23.7亿元。恒大冰泉公开转让说明书显示,其2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元,累计亏损高达40亿。
此外,由融创与乐视、恒大与FF的合作可见,倘若缺乏专业人才储备和管理经验,贸然投资新业务往往会陷入发展困局。
“做了三年还没做成的业务,就不要再做”,万科董事会主席郁亮在9月的内部讲话中表示。他指出,大部分开发商做新产业是做噱头,那些新型产业并没有实现独立运营的程度。
“原有非主营业务的营收至少要占到3成以上,房企才算是真实完成了转型,现在大多数房企房地产销售收入占比都在9成以上,这样的份额是谈不上转型的”,中原地产首席分析师张大伟表示。
以招商蛇口为例,进行邮轮全产业链布局的招商蛇口,其半年报显示,邮轮产业建设与运营收入2.63亿,同比增长10.82%,在三大业务板块中占比仅1.25%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。
如教育、医疗等领域,对相关资源积累的需求巨大,而文旅产业则需IP作为支撑,这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。
克而瑞研究指出,单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式,已经不适用于后房地产时代。如今,越来越多的房企意识到,资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。
但资产运营是更为专业的领域,一旦众多房企斥重金布局这一领域,想要突围就要有自己的特色,尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务,仍面临巨大的挑战。
钟伟亦表示,房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力,成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。
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11月以来,房企“扎堆”融资。有数据显示,11月前20天,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资金额已超500亿元。在此背景下,近期地产债市场规模迅速“爆棚”。值得注意的是,频频融资后,各大房企今年的发债额度“见底”,一些房企售卖股权、出让项目,多渠道“补血”。
年底找钱“井喷”
以Wind二级行业来看,在剔除国债、地方债、金融债和同业存单等后,今年房地产行业共发行了693只债券,发行金额达5722.39亿元,占债券发行总额的7.31%,处于行业第7位。
中原地产研究中心数据显示,截至11月20日,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过500亿元。
11月20日,时代中国控股有限公司公告称,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%。
11月19日,福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成,发行总额10亿元,票面利率7.90%,期限3年。上交所方面,华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行40亿元短期公司债券项目状态更新为“已受理”。
Wind资讯相关分析师表示,万科今年债券融资规模最大,累计发行了26只债券,总金额为283.19亿元。金地集团、绿城集团、招商蛇口等企业发行规模也都在130亿元及以上,此外还有6家企业发行额超过100亿元。
富力地产也在“储粮过冬”。数据显示,富力地产今年以来发行了11期短期融资债券,品种为到期一次还本付息,利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。
除了发债,在大盘不好的情况下,富力地产毅然“卖股补血”。11月5日,富力地产发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。
事实上,近期以来房企转让股权、债权现象频发。北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目,转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示,房地产企业产权正式挂牌项目约为19个,转让总额为83.86亿元。预披露项目更是集中上线,北大资源集团投资有限公司欲转让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权;中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100%股权和相关债权;上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100%股权。
迎集中还款期
2018年还剩最后一个多月,债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示,房地产企业未来40天左右的时间里,共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。
Wind资讯分析人士表示,2019年至2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上,主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。“国内外同时到期下,房企还款压力骤升。从单个公司来看,金科地产即将到期的债券规模最大,合计达到40.3亿元。而金地集团、中信房地产集团、保利地产、中天金融等6家企业到期规模均超过25亿元。”渤海证券分析师崔健表示,房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后,进入相对平稳的平台期,而由于地产债的期限多为3-5年,所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。2018年9月1日至12月31日,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。
也正因为此,集中到期下部分房企发债明显加速。11月8日,中国恒大公告显示,其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据,在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元,约合人民币125亿元。
11月19日,恒大再次公告称,其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议,利率为11.0%。
“扎堆”发债融资,让各大房地产企业今年的发债额度“捉襟见肘”。根据Wind企业注册情况统计,万科今年注册发债额度为230亿元,目前已使用190亿元,剩余仅仅40亿元;金地注册额度为80亿元,目前仅剩30亿元;富力地产年初注册额度为80亿元,目前仅为18.3亿元。而武汉光谷联合集团、中粮地产、上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行。
房企资金风险整体可控
“2018年以来,地产债的回售到期规模不断增加。”中泰证券分析师齐晟表示,截至11月15日,地产债的总到期规模中回售到期的比例达到52.19%,远高于市场平均水平。
齐晟表示,这主要是受信用风险提高以及再投资收益不确定影响。一方面,今年地产债的主体评级预警14次,3家违约,引发对行业再融资能力的担忧;另一方面,再投资收益方面,信用利差大幅走阔也推动了回售率。此外,今年5月以来,地产债中止事件不断,龙湖、碧桂园、富力地产等发行人均曾主动中止发行,引发市场对行业再融资能力的担忧。
崔健说,从相关指标来看,各个评级房企的短期偿债能力在2018年上半年均有所下降。其中AA评级从2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%,降幅最大。
“虽然偿债压力上升明显,但风险整体可控。”齐晟表示,对于房企来说,2019年整体到期债规模预计为4600亿元,增幅约为1800亿元。但具体来看,行业的偿债压力并没有整体上行。以已披露三季报的83家地产债发行人为样本,虽然流动比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83,但发行人的资产负债率从去年底的66%降低至目前的64%,行业整体杠杆水平有所放缓。
齐晟说,目前来看,房企市场流通性较强,尤其是低等级债项中的国企债占比高,降低了低等级债券持有人的回售意愿,从而降低尾部风险爆发的可能性。
(房掌柜整理自21世纪经济报道、经济参考报)
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