偿债高峰期集中来临 信托成房地产融资有力补充渠道

　　袁吉伟对《国际金融报》记者称，随着房地产公司自身资金链紧张，风险会加大，投资者要求的收益率也会提高。

　　“当前房地产信托仍是信托公司的一大重要业务，支撑信托规模和利润的增长。”用益信托工作室研究报告指出，随着监管趋严、资金募集难度加大，未来房地产信托业务发展仍有较大压力，一旦房企现金流出现问题，后续很可能面临兑付压力。

　　一家上海地区的信托公司相关人士对《国际金融报》记者表示，房地产信托产品利率一路猛涨，信托公司也乐于发行。不过，由于“僧多粥少”，信托公司对房企的要求也不断提高。

　　张宏伟称，信托公司对交易对手的筛选标准不断提高。以项目所在地来说，即便是一二线城市，房企能通过信托公司融到资的也还是少数。

　　北京一家信托公司的业务总监坦言，现在公司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目的位置，对于二线以下城市基本不考虑。

　　偿债潮下投资谨慎

　　2015年~2016年信贷宽松的融资环境理，房企迎来发债热潮。彼时发行的地产公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年~2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

　　偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

　　值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

　　一位不愿具名的机构专家指出，在当下严调控、贷款利率增高的情况下，会影响房企的销售情况和回款速度，从而影响房企自身的造血能力。若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将大幅增高。

　　不过其也认为，偿债高峰期的集中来临，对部分房企也是机遇，尤其是现金流充裕、抗风险能力较强的房企，可能会看见像2014年那样的收并购机遇。

　　面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。

　　也由于相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆势而行在今年被“衬托”得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为负257.3亿元。

　　(房掌柜整理自国际金融报、每日经济新闻)