热点城市租金上涨大调查：机构争夺房源“价高者得”

　　CMBS，即以商业房地产为抵押，这是一种以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。不动产投资信托（REITs），则是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

　　两者的主要区别在于前者为债项，后者偏权益。CMBS本质上是通过抵押获得贷款，所以是一种债项。而REITs筹集的资金用于购买和运营房地产以换取回报，原开发商不保留地产所有权，因此REITs是一种权益。此外，还有估值方式、信用评级等方面的不同。值得注意的是，REITs有能避免重复纳税的优势。

　　公募基金子公司相关人士告诉记者，通常，重资产模式下拥有自有物业的大公司会倾向选择基于"信托计划+专项计划"双SPV的CMBS模式和基于“私募基金+专项计划”双SPV的类REITs模式。轻资产的公司则更惯常于选择基于“信托计划+专项计划”双SPV的租金收益权ABS，而对于这些没有自持物业的公司，能否寻得担保公司进行较高的担保增信，将是一个重要环节。

　　此外，从参与主体来看，目前长租公寓ABS的主承销商还是以券商为主，相比之下基金子公司销售能力还是偏弱。记者也注意到，虽然主承销商中难见基金子公司,但计划管理人中却不乏其身影。如华夏资本管理的“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”、前海开源资管发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”以及北京方正富邦创融发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”。值得注意的是北京方正富邦创融发行的资产支持专项计划，虽然规模不算大，仅有3.5亿元，但该计划却是最早一批长租公寓ABS。

　　挑战重重：盈利不高税负不低

　　目前，长租公寓ABS虽然发展速度有所提升，但仍然面临着不少问题。

　　郭永刚认为目前长租公寓ABS至少面临三方面的问题：首先是盈利水平不高,而这将一定程度影响长租公寓ABS原始权益人/资产服务机构的持续经营能力和履约能力。其次，同其他商业地产类REITs产品相同，长租公寓类REITs也面临高税负问题。第三，目前长租公寓租客群体多为青年，毕业季、过年等因素都可能会影响空置率，从而影响现金流稳定性。

　　近期，多位业内人士均指出长租公寓盈利能力低的问题。而要提升收益率，不持有物业资产的轻资产长租公寓面临的挑战和风险似乎更大。

　　首先从盈利层面，对轻资产长租公寓而言，与业主通常签约5年及以上的合约，而与租客签订合同的周期一般为1年，签约周期的不同考验着其运营招租能力。其次在收房层面，轻资产长租公寓还要时刻提防底层资产瑕疵及租赁合同履行风险。

　　德恒律师事务所郭云梦和钟凯文公开报告指出了一个非常典型的事件。今年初，新派公寓就不慎“踩雷”被房东“坑”了一把。在签下一份长达12.5年的租赁合同并耗费千万元装修改造后，新派公寓却被告知原产权方因债务纠纷，物业被强制拍卖。而新业主接手后，其被告知过去租赁协议无效，租金涨一倍，否则强制腾退。于是报告建议，一方面是要加快完善长租公寓相关法律法规，推动租赁权益保障和维护诚信履约。另一方面，运营方需提高自身法律意识，做好每一项基础资产的产权及其他方面的尽调。如果发现标的资产被查封，做好利用租赁合同项下的优先购买权参与竞标购买物业的准备。

　　寻找机遇：市场+政策利好

　　Wind数据显示，截至2018年1月，国内累计发行类REITs产品31只，其中2017年发行16只,超过此前三年总和。结合这一发行情况及当前地产融资面临的压力，民生证券固收团队认为类REITs或将迎来黄金时代。上述宏观分析师也表示，与国外REITs数量相比，国内还远远不及。而目前国家政策给长租公寓及其资产证券化提供了较好的环境，随着政策的落地行业会得到进一步的发展，预计未来长租公寓ABS将迎来快速发展。

　　郭永刚认为，市场和政策两方面因素将为长租公寓ABS的发展带来新的机遇。结合长租公寓ABS产品本身特质和政策导向，他表示在合理的结构设计和保障措施下，长租公寓ABS预计可成为固定收益投资人重要的资产配置品种，从而具有很大的市场空间。同时，在当前良好的顶层设计之下，国内长租公寓ABS预计获得政策支持力度较大，更是行业未来发展的黄金机遇。

　　此外，上述基金子公司人士结合当前的市场环境给出了自己的预判。她表示近期为了控制房价的过度融资和多头融资，防范信贷风险，银行业金融机构开始联合授信,信贷政策也有所收紧。“这意味着未来要谋求发展，找银行做贷款比较难。以后有大企业做背书的公司，可能更倾向于去发CMBS，我认为未来租赁CMBS市场肯定还是很大的。”

（房掌柜整理自新华网、每日经济新闻）