热点城市租金上涨大调查：机构争夺房源“价高者得”

　　北京市住建委等部门日前已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，并明确表示将会同相关部门严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

　　同时，北京等城市提出多渠道筹集租赁房源，加大供给。通过加快集体土地租赁住房建设、将非住宅改建为职工集体宿舍和鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房等方式增加租赁住房供给。

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　　这两天，资本推动租房市场租金被“炒高”的话题反复被提及。资金究竟是天使还是魔鬼，大家莫衷一是。而在这一讨论展开之前，早有资本以ABS（资产证券化）的方式注入租房市场。

　　据不完全统计，2017年，长租公寓ABS产品成立数或不超过4只，而仅今年上半年发行量就已超过去年全年。ABS作为长租公寓融资的方式之一，在 "资本推高租金"的众声指责下，未来将如何演绎？

　　房租事件：业务未受太大干扰

　　8月9日，国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs"高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划"上市。而此前两天，蛋壳也传出其ABS产品近期上市的消息，长租公寓ABS的上市似乎变得密集起来。

　　长租公寓ABS，是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。作为一种资本形式，近期市场热议“资本推升租金”一事，是否会影响到长租公寓ABS产品发行呢？

　　对此，东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，从资本逐利性来看，资本对长租公寓经营主体的盈利提出必要回报率相关的要求。因此，在正常良性的公司经营需求下，长租公寓对租金回报也会有相对更高的需求，这种租金提升属于市场资源配置的必然结果。

　　其同时指出，“行业处于发展初期，个别企业存在非市场化的商业行为，引发了市场资本推升租金的热议，或许会导致个别因非市场化商业行为催生经营风险、资产质量风险的长租公寓ABS存在负面影响，但总体来看影响不大。”

　　北京某大型国有证券分析师也表达了相同的观点。其认为，资本或是租金上涨的因素之一，但背后的驱动因素还包括季节轮动、一线城市人口持续净流入、住房租赁市场供不应求的影响。相比其他融资方式而言，ABS在成本、效率方面具有相对明显的优势，从中长期看，长租公寓及其ABS产品不会受到太大干扰。

　　2017年起步：今年增速明显

　　无疑，房屋租赁是个在风口上的行业，而长租公寓是个较为稚嫩的细分。

　　2015年首次提出租购并举的住房制度后，长租公寓才正式进入快速发展时期。目前，按照参与主体背景，可以将长租公寓分为三类：地产开发商系，如万科泊寓；中介系，如自如友家以及品牌机构系，如魔方公寓。而根据是否持有物业，又分为轻资产和重资产两种运营模式。不持有物业的是轻资产模式，运营商主要通过转租获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬。持有物业的是重资产模式，主要通过收取租金获取利益的模式。显然，地产系长租公寓偏向于重资产，而其他两类则较多是轻资产经营方式。

　　长租公寓的发展时间不长，而长租公寓ABS的进程就更短了。

　　2017年1月，"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"获批发行，拉开了长租公寓资产证券化的序幕。继魔方公寓之后，去年下半年自如和新派也分别发行了国内首单租房市场消费分期类ABS和国内首单长租公寓 REITs。

　　政策领航，资本助力。随着租赁市场利好通知密集出台，长租公寓资产证券化发展速度加快。2018年初至今，国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS、全国首单公共人才租赁住房类REITs、全国首单住房租赁储架式租金ABS项目、全国首单民企长租公寓储架式权益类REITs发行……各类长租公寓ABS如雨后春笋般奔涌而出。

　　通过资产证券化，长租公寓获得了创新的融资渠道和投资退出路径，利于盘活存量资产扩大房源，同时也反映出长租公寓市场快速的发展和对资金的需求。

　　三种模式：券商承销占比高

　　据记者不完全统计，截至2018年8月21日，目前共有长租公寓资产支持专项计划11只，总规模106.67亿元。其中，自如发布数量最多，招商长租募资最大。

　　从长租公寓ABS的类型来看，有研报显示，长租公寓ABS产品类型包括类REITs、CMBS和信托受益权ABS三种。其中，自持型企业通常通过类REITs或CMBS模式融资。