前七月全国近800宗土地流拍 地价将如何影响房价？

　　高房价正失去支撑

　　流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道。

　　但受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价目前还没有出现下跌，“今年土地市场剧烈分化，大城市流拍、中小城市高地价成交，类似浙江丽水等中小城市，都出现了土地的高溢价率成交，甚至超过100%。”严跃进说。

　　从价格绝对值来看，1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

　　重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。

　　其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

　　广发证券分析师乐加栋指出，从地价和房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本在持续走低。

　　过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本，像北京土地成本占房价的60%”，国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。

　　那么，当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场，导致未来的房价下跌？

　　对此，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

　　徐枫就香港经验举例，地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

　　严跃进认为，地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等成本却在上调，所以从稳定房价的角度看，包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。

　　美联物业总监何倩茹则认为，仅凭地价下跌，还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是，目前的土地出让方式，会让土地集中到国企、大型房企的手里，因为国企和大型房企的底气更足，资金充足，可以以更低的成本去运营。

（房掌柜整理自21世纪经济报道、中原楼市网）