前7个月全国房企土地成交价款6619亿元,同比增长21.9%。7月全国土地成交与重点城市继续背离,从百城数据看,重点的一二三线城市土地市场仍在降温,1-7月百城宅地成交建面、出让金同比增速为16%、19.7%,7月百城宅地成交溢价率环比收窄5.6个百分点至12.1%,创2015年下半年以来新低。倪一琛认为,这表明全国土地成交回升或主要来自五六线城市贡献,展望全年,限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力,未来成交或将逐步走淡,随着房企拿地趋于谨慎,全国土地市场未来将渐趋理性。
分析人士称,土地市场降温的主要原因是,房企资金回笼速度非常慢,且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。
作为房价中占比最大的因素,土地市场在2018年发生了显著变化:流拍或底价成交大量出现,溢价率持续走低,甚至出现下跌至“腰斩”。
8月10日,太原8宗品相较好的地块全部流拍,引发一片哗然。至此,全国年内流拍的土地已近800宗;同时,全国范围内底价成交的土地也越来越多,房企拿地的土地溢价率也保持低位。
地价下跌也已出现。在今年7月的土拍中,厦门多幅商住用地楼面价跌破2万,如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元,相比两年前同区域的地王37512元/平方米,跌去近一半。
过去二十多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了中国房价不断上涨的逻辑链条,但是随着地价的大概率下跌,高房价还能撑住吗?
土地市场疲态已现
国家统计局数据显示,1月至7月,全国商品房销售面积为89990万平方米,同比增长4.2%,其中7月单月同比增速为9.9%,增幅环比扩大5.4个百分点,单月增速亦创近一年来新高。前7个月全国商品房销售额7.83万亿元,同比增长14.4%,增速环比提高1.2个百分点。前7个月,全国商品房销售均价同比增长9.7个百分点,增速环比扩大0.2个百分点。
在总量仍然显著增长的表象下,土地市场的疲态已经出现,多城土地流拍或以底价成交。
中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。
其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。
尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。
8月9日,上海宝山顾村出让一幅宅地,底价42.7822亿成交,楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米;8月14日,广州拍出的5宗地块中,1块地以底价成交,2块仅比起拍价高60元/平米左右,价格也大幅低于两年前。
整体而言,土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。
“流拍、底价成交、溢价率走低,说明市场在降温,但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称,土地市场降温的主要原因是,房企资金回笼速度非常慢,且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。
美联物业总监何倩茹认为,近期土地以底价成交为主,主要原因是土地出让的限制条件比较多,比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等,加重了房企建房的成本。
国泰君安分析师谢皓宇则指出,拿地资金严格监管,房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度,使得土地购买力有限,最终带来地价下行。
浙商证券也称,开发商资金来源在今年持续紧张,再加上去年是土地大年,房企已补充了充足的货值,今年在拿地方面就更加谨慎。
广州一家大型房企人士坦言,受限价、限签政策影响,公司的销售回款明显放慢,对于拿地的资金预算也相应缩减;同时,热点城市的热门土地限制性因素太多,综合测算下来能盈利很难,公司也不去抢了。
严跃进提醒,近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态,换言之,分析房企拿地的压力,进而形成科学和有效的供地模式,“否则房企拿地的盈利账都算不清,也不会去拿地了”。
中泰证券研究所分析师倪一琛表示,7月三四线楼市仍呈现较强的韧性:西部、东北地区前7个月商品房销量增速较上月分别扩大0.5、1.1个百分点,中部地区增速小幅回落0.1个百分点。展望下半年,考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,三四线城市销量全年将温和下行。在一二线城市,随着供给的逐步放量,商品房成交稳步改善。从跟踪的高频数据来看,一线4城、二线15城住宅成交7月同比增速分别为14.3%、21.8%,增速环比扩大18、27.5个百分点。前7个月全国东部商品房销量降幅较上月继续收窄1.6个百分点。在三四线城市温和下行、一二线城市稳步反弹的格局下,预计2018年全年商品房销量增速在0%左右。
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