房地产虚假广告不实之词肆行 广告商上演“最强大脑”

　　郑州市、天津市广告监管部门表示，当前房地产领域虚假违法广告主要集中在违反《中华人民共和国广告法》第四条、第二十六条和第二十八条相关规定，内容不真实、不合法，误导甚至欺骗消费者。

　　例如，广告中声称项目位于“双地铁、公园旁”，未表明是建设中或规划中，属于对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，违反了广告法第二十六条第四项。

　　还有的情况是，广告中声称购房可以“上名校”，与实际情况不符，属于服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响，违反了广告法第二十八条第二项。

　　郑州市工商局建议，首先，消费者在看到房地产广告时候，应查看其房地产销(预)售证编号，并核对真伪。其次，购房是消费者个人乃至家庭的一件大事，应主动了解项目位置、道路交通、周边设施、未来规划等相关情况，不能偏听盲信。

　　郑州市、天津市广告监管部门反映，当前在整治虚假违法广告中存在一些难题，主要是房地产企业在开发项目过程中，经营与合作情况复杂，从业人员流动性大，造成违法主体认定困难，违法证据容易丢失，给执法办案造成重重阻力。建议将房管部门纳入虚假违法广告整治体系，加大部门间的信息共享和联动执法力度，开展联合约谈、联合惩戒。

　　据悉，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，于7月初至12月底，在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，此次专项行动的打击重点之一即为虚假房地产广告。

　　铲除滋生土壤

　　专家表示，由于房地产开发周期较长，很多时候人购房的时候只能主要看广告，具体房子情况如何要等到一两年甚至数年交房后才知道，这就给房地产违法虚假广告提供了生存土壤，也增加了购房者维权的难度。

　　多位受访的业内人士建议，首先，要对房地产广告加强监管，对法律法规明令禁止的虚假违法行为坚决查处。天津市市场监管委广告监管处处长李保成认为，要以大众传媒和网络媒体为主要监管对象，加强广告违法线索监测，及时处理群众投诉举报线索，加大处罚和曝光力度，保持对严重违法广告的高压态势。与此同时，各地应建立起一个能够和国家市场监管总局数据共享、包含传统媒体广告和户外广告监测在内的综合平台。

　　同时，相关责任主体要承担起社会责任，自觉避免用潜台词误导消费者。刘俊海认为，房地产广告发布在不同环节有四类责任主体，包括广告主、广告公司、刊发媒体和广告代言人，都应当对广告内容的真实性负责，担负起自己的社会责任，遵守法律法规和社会公序良俗。

　　对于广大购房者来说，应增强对房地产广告信息的鉴别能力，避免受到虚假房地产广告信息的误导，还要提高警惕，增强监督意识和维权意识，让虚假违法房地产广告无处藏身。

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　　一、什么是房地产广告

　　房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、地方产中介机构发布的房地产项目预售、预租、出售、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告，不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。房地产广告既是房地产整合营销策略的一个重要环节，是房地产广告策划的实际执行方式，也是房地产产品销售所发布的广告形式。

　　房地产广告的发展始终与房地产产业的发展联系到一起，房地产广告作为房地产行业进行营销发展的第一个基本环节，必定起着至关重要的作用。甚至对某些楼盘来讲，优秀的房地产广告与房地产项目甚至保持着唇亡齿寒的关系。同样的，房地产广告对购房者是否决定购买也有着非常重要的影响。

　　二、房地产虚假广告的表现

　　据调查，消费者对房地产行业诚信状况的满意度非常低，其中房地产价格透明性和广告宣传真实性的满意度指数水平最低。广告宣传已经不能让购房者信服。另据有关机构的调查，有50%的消费者根本不相信房地产广告内容，40%相信广告中的部分内容，只有10%的消费者认为房地产广告基本可信，由此可见房地产广告的内容的真实性已经受到了前所未有的质疑。

　　虚假和不规范的广告行为，会直接误导消费者，导致商品房销售纠纷大量产生。虚假广告主要表现为：

　　(一)不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告。

　　(二)发布虚假广告承诺与实际不符，或者根本无法兑现。

　　(三)广告内容不规范，包括不按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号和使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语及不按规定明示价格、面积等内容。

　　(四)盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。