图 6 100 城新建商品住宅存销比走势
2、结构分类:二线城市去库存周期是最小的
2018年5月份,一、二、三四线 100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5和9.8个月。相比4月份12.8、9.9和10.4 个月的数值,三类城市均有收窄的态势。
横向对比看,三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010 年以来的月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。这也得益于本轮去库存周期中,三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。当然随着去库存周期的持续收窄,三四线城市政策收紧的概率也在加大。
图 7 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势
3、城市排行:24个城市的存销比小于6个月
经历了本轮去库存政策消化期,可以看出,各个城市的存销比数值差异较大。
100个城市中,有19个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有19个城市的存销比位于12-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有62个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。
具体城市看,环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市,去库存周期明显偏高。当然真实情况在于,此类城市库存量其实已经很小,但是新房交易非常低,这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。而观察其他城市,可以看出,有24个城市的存销比小于6个月,而且很多均为三四线城市。
表 2 100 城新建商品住宅存销比排序
四、业绩压力或倒逼房企6月份继续加快推盘
从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。从周期上推算,预计到了今年第四季度,部分城市库存不足的矛盾会得到有效缓和。
当前限价政策依然严厉,各大房企在半年度业绩考核的压力下,预计6月份会继续加大推盘,这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时,在部分城市一二手房价格倒挂的情况下,认购新房的性价比增加,这会刺激购房者积极入市,进而也会带来去化周期的继续收窄。
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