各路资本入局长租公寓市场 或陷入烧钱与租金价格战困局

　　上述长租公寓机构负责人直言，当前国内长租公寓市场缺乏千亿估值公司，A股市场唯一的地产服务类企业世联行市值约160亿元，因此各路资本涌入，目的是率先打造千亿市值公司，为项目上市退出赢得优势。

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　　REITs政策细则出台，房企纷纷加快布局。目前，碧桂园、万科、恒大三大房企皆已入局，其中碧桂园和恒大已经发行或即将发行REITs，万科虽入局较早，但仅发行过类REITs的产品，尚未发行过真正意义上的REITs。不过，业内人士表示，REITs并不能解决长租领域盈利难的根本问题，未来还需要各大房企再行突破。

　　5月2日，随着中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，长租公寓市场正式集齐万科、碧桂园、恒大这三张王牌。

　　至此，在商品房销售战场之外，万科、碧桂园和恒大将在长租公寓这一新战场上再次短兵相接。

　　资料显示，中国恒大此次拟发行的租赁证券化产品金额为100亿元，与碧桂园3个月前发行的REITs产品规模相同。

　　而另一在长租公寓领域里已耕耘三年有余的万科，对碧桂园和恒大迅速拥抱的REITs项目提不起兴致。

　　万科分队：外围关注REITs

　　作为最早一批进入长租领域的房企之一，万科无疑是目前长租领域的龙头。

　　截至3月底，定位于集中式青年公寓的万科泊寓已经进入29座城市，共获取房间数10.3万间。其中，96个项目、逾3.1万间房已经开业。

　　然而，已逐渐形成规模效应的万科，却对当下大热的REITs项目并不"感冒"。

　　早在2015年7月，万科曾发行过“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发行载体，单个投资者认购门槛仅为10万元，在深交所挂牌后二级市场最低份额仅为1万元，流动性实现重大突破。

　　但业内人士普遍认为，“鹏华前海万科REITs”并不是真正意义上的REITs，因为其并未真正持有底层物业资产，其标的“前海企业公馆”为BOT(Build-Operate-Transfer)项目，万科仅拥有8年经营权。

　　与万科同样选择“背朝REITs”布局长租公寓的典型房企还有龙湖。

　　3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，该债券票面利率5.6%。

　　而此债券主要靠龙湖集团主体信用背书，非资产本身。龙湖也曾明确表示，未来偿还该债券的资金来源主要为公司日常经营所产生的现金流。

　　对于为何不选择发行REITs项目，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾向媒体表示，龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金，冠寓没有必要采用这种融资方式。万科长租公寓相关负责人亦有类似表态。

　　碧桂园分队：拥抱REITs

　　另一边，以保利、碧桂园、恒大等为代表的房企，则纷纷抢发REITs产品。

　　3月13日，“保利地产(600048)-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元。

　　其以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率为5.5%，创近期发行同类产品最低。

　　随着住房租赁资产证券化操作性文件的出台，国内租赁住房REITs进入“爆发”状态。

　　4月27日，国内规模最大的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期实现发行，首发规模17.17亿元，距该产品获批尚不到3个月。

　　该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为底层资产，发行利率为5.75%。

　　5月2日，恒大的百亿级“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理。

　　然而，中原地产首席分析师张大伟指出，REITs并不能解决长租公寓项目盈利难的问题，因为租金的年收益率在多数情况下仍然低于资金成本，资产证券化带来融资只能是企业贴息。

　　高和资本的一份报告指出，美国成熟市场的物业收益率为3%-5%，而融资成本仅有3%左右。目前国内的现状是一线城市物业净收益率4%，负债成本为5%-6.5%;二线城市物业净收益率6%左右，但负债成本高至6%-10%。