各路资本入局长租公寓市场 或陷入烧钱与租金价格战困局

　　又一个新的风口刮起了大风。

　　过去一年，大型房产商、连锁酒店机构、房产中介、创业公司等纷纷斥巨资布局长租公寓市场。如今，风投机构也来“凑热闹”。

　　近日，美国华平投资通过其控制的境内实体领投了V领地青年社区(下称V领地)2亿美元的A轮股权融资。长租公寓巨大的市场发展空间，是各路资本争相掘金的最大驱动力。

　　据东方证券研究报告显示，当前中国租赁人口预计为1.9亿人， 租赁市场规模已超万亿元，预计至2030年，中国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将超过4.2万亿元。

　　“资本涌入导致竞争加剧，目前长租公寓市场的项目争夺战日益激烈，有些平台为了扩大业务布局不惜赔本赚吆喝。”一家长租公寓运营机构负责人表示，若各路资本找不到差异化发展空间，整个产业容易陷入烧钱与租金价格战的困局。

　　不同类型资本“对号入座”

　　美日长租公寓市场主要有三种业态，分别是自持集中型、自持分散型、托管型，目前各个业态都有其代表性企业，分别是美国AVALONBAY(AVB，自持集中型)、美国AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH，自持分散型)、日本大东建托(DAITO，托管型)。

　　其中，盈利能力最强的是自持集中型的AVB，税前利润率为29%。它通过自持物业，能获得物业升值与租金的双重收入;托管型(通过承租物业改造成长租公寓出租，赚取租金差)的日本大东建托其次，纯租赁业务税前利润约在3.6%-5%之间;自持分散型(通过收购各地中小业主租房进行出租获利)的AMH由于管理运营成本较高，税前利润保持在1%-3%。

　　“国内不同类型资本以此对号入座，寻找符合自身的业务发展模式。”上述长租公寓运营机构负责人指出，比如万科、碧桂园等大型地产商，主要采取自持集中型模式，自主投资建设长租公寓出租。部分资金实力较强的房产中介则利用房源信息优势，采取自持分散型模式。创业公司与连锁酒店机构则以托管型为主。

　　“由于自持模式需要大量资金，属于重资产模式且准入门槛较高，因此新近入场的大量机构更青睐轻资产模式，即托管型。”上述负责人坦言，在上海等一线城市交通便利的中外环地段，只要有开发商打算出租100-200套房间的物业，就会吸引创业公司、连锁酒店等各类资本争相抢租，租金费用比行业平均水准高出20%以上。

　　V领地副总裁侯淼斌表示，很多市中心地段的开发商在租金谈判环节相当强势，因为他们不愁“租不出去”。为此V领地等机构转而在上海等长三角城市拓展多个大体量社区型长租公寓业务(房间数超过1500套)。

　　在侯淼斌看来，这既能有效降低物业成本，比如个别大体量长租公寓的租金占比(针对物业开发商)约在50%，低于行业平均水准15个百分点，因此机构可以在确保20%租金差收益的情况下，向C端用户提供更低的租金报价;另一方面，大体量长租公寓有助于降低单位运营成本，如V领地每年运营成本降低10%-15%。

　　不过，大体量社区化公寓如何吸引用户入驻，确保低空置率实现盈亏平衡，仍是不小挑战。

　　侯淼斌对此表示，目前行业有一个不成文的惯例，即大体量长租公寓开业后会有4-6个月的爬坡期，一旦过了爬坡期，整个长租公寓租房率会相对稳定，就能大致判断项目能否实现盈亏平衡。

　　“目前我们多数项目出租率约在92%-95%，在行业算是较高水准。”侯淼斌说。

　　为了进一步提高运营回报率，社区化公寓机构也在考量用募资资金拓展“轻重并举”的业务模式，一方面将现有大社区长租公寓运营模式复制到更多城市，快速扩大业务规模;一方面考虑投资建设个别长租公寓，获取物业升值与租金收入的双重收益。

　　“一个重资产项目的资金投入，可以运营多个轻资产托管式项目，如何权衡其中的运营风险与投资回报，还需深入考量。”侯淼斌认为。

　　租金开支仍有提升空间

　　各路资本涌入长租公寓市场，主要是看好中国租金/收入占比还有很大的提升空间。

　　华菁证券地产行业首席分析师周雅婷此前发布的报告显示，2016年中国租金开支占收入的比重为19%，而美国的平均水准是35%，这意味着随着国内房产租赁市场的持续火热，租金方面的开支还有逾10个百分点的提升空间。

　　“如何让用户愿意接受更高的租金开支，是长租公寓运营方面临的最大挑战。”上述国内长租公寓运营机构负责人指出。当前在中国市场，由专业机构负责管理的长租公寓占比仅7%-8%，远低于美国70%的比重，其结果是国内长租公寓多以小业主出租房屋为主，设施不齐全、房型过大、租金过高等问题层出不穷，甚至带来群居等安全隐患，限制了长租公寓服务品质提升与租金上涨空间。

　　而资本涌入长租公寓的另一大驱动力是，以收购或承租等方式整合大量小业主出租房屋或中小型长租公寓物业，推动公寓服务标准化、专业化与机构化运作，提升用户体验同时提高租金水准。

　　上述长租公寓机构负责人直言，当前国内长租公寓市场缺乏千亿估值公司，A股市场唯一的地产服务类企业世联行市值约160亿元，因此各路资本涌入，目的是率先打造千亿市值公司，为项目上市退出赢得优势。

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　　REITs政策细则出台，房企纷纷加快布局。目前，碧桂园、万科、恒大三大房企皆已入局，其中碧桂园和恒大已经发行或即将发行REITs，万科虽入局较早，但仅发行过类REITs的产品，尚未发行过真正意义上的REITs。不过，业内人士表示，REITs并不能解决长租领域盈利难的根本问题，未来还需要各大房企再行突破。

　　5月2日，随着中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，长租公寓市场正式集齐万科、碧桂园、恒大这三张王牌。

　　至此，在商品房销售战场之外，万科、碧桂园和恒大将在长租公寓这一新战场上再次短兵相接。

　　资料显示，中国恒大此次拟发行的租赁证券化产品金额为100亿元，与碧桂园3个月前发行的REITs产品规模相同。

　　而另一在长租公寓领域里已耕耘三年有余的万科，对碧桂园和恒大迅速拥抱的REITs项目提不起兴致。

　　万科分队：外围关注REITs

　　作为最早一批进入长租领域的房企之一，万科无疑是目前长租领域的龙头。

　　截至3月底，定位于集中式青年公寓的万科泊寓已经进入29座城市，共获取房间数10.3万间。其中，96个项目、逾3.1万间房已经开业。

　　然而，已逐渐形成规模效应的万科，却对当下大热的REITs项目并不"感冒"。

　　早在2015年7月，万科曾发行过“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发行载体，单个投资者认购门槛仅为10万元，在深交所挂牌后二级市场最低份额仅为1万元，流动性实现重大突破。

　　但业内人士普遍认为，“鹏华前海万科REITs”并不是真正意义上的REITs，因为其并未真正持有底层物业资产，其标的“前海企业公馆”为BOT(Build-Operate-Transfer)项目，万科仅拥有8年经营权。

　　与万科同样选择“背朝REITs”布局长租公寓的典型房企还有龙湖。

　　3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，该债券票面利率5.6%。

　　而此债券主要靠龙湖集团主体信用背书，非资产本身。龙湖也曾明确表示，未来偿还该债券的资金来源主要为公司日常经营所产生的现金流。

　　对于为何不选择发行REITs项目，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾向媒体表示，龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金，冠寓没有必要采用这种融资方式。万科长租公寓相关负责人亦有类似表态。

　　碧桂园分队：拥抱REITs

　　另一边，以保利、碧桂园、恒大等为代表的房企，则纷纷抢发REITs产品。

　　3月13日，“保利地产(600048)-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元。

　　其以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率为5.5%，创近期发行同类产品最低。

　　随着住房租赁资产证券化操作性文件的出台，国内租赁住房REITs进入“爆发”状态。

　　4月27日，国内规模最大的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期实现发行，首发规模17.17亿元，距该产品获批尚不到3个月。

　　该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为底层资产，发行利率为5.75%。

　　5月2日，恒大的百亿级“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理。

　　然而，中原地产首席分析师张大伟指出，REITs并不能解决长租公寓项目盈利难的问题，因为租金的年收益率在多数情况下仍然低于资金成本，资产证券化带来融资只能是企业贴息。

　　高和资本的一份报告指出，美国成熟市场的物业收益率为3%-5%，而融资成本仅有3%左右。目前国内的现状是一线城市物业净收益率4%，负债成本为5%-6.5%;二线城市物业净收益率6%左右，但负债成本高至6%-10%。

　　无论是像万科一样“背朝REITs”发展，还是如恒大、碧桂园一般，把REITs视为长租领域内的一颗“加速丸”，目前看来都没有解决长租领域难盈利的根本问题。

　　在中国指数研究院企业研究总监蒋云峰看来，如果以静态的眼光来看，目前各种住房租赁市场的证券化的确很难补齐企业投入的成本，但若从动态发展的角度出发，每年租金上浮5%-6%左右，就能够解决盈利难的问题。

　　“要做到租金每年有5%-6%的上浮，企业可以从两处着手。一方面，从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手，增加产品溢价以带动租金上涨;另一方面，可以考虑多种业态经营，如在长租公寓产品里同时融入教育、养老等高溢价服务，这样就可以获取新的收入来源，弥补租金收入的不足。”蒋云峰对记者表示。

　　上海泊寓相关负责人对记者表示，除了青年公寓泊寓，上海万科还计划推出服务式公寓以及家庭式公寓。

　　碧桂园有关方面对记者透露，5月5日，碧桂园长租公寓将在东莞两店齐开，届时会与小米有品首次达成深度战略合作。

　　这是继万科泊寓联手网易严选后，又一家龙头房企长租跨界合作新零售。

　　此外，碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏对《国际金融报》记者表示，未来碧桂园想要打造长租城市，这是碧桂园结合新时代的消费需求，在全球范围内首次提出的概念，通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源打通上下产业链，引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源来打造具有自身特色的长租产品。

　　可见，入局长租领域的房企，都在想尽办法提升产品溢价。

　　蒋云峰认为，长租公寓租金水平高于租房市场的平均租金水平这一点，有其存在的合理性。

　　“毕竟从企业角度出发，如何算好一笔‘经济账’才是关键。”蒋云峰说。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、国际金融报）