房企高价抢人背后：融资收紧 面临“四面八方”压力

　　一位上市房企的融资总监表示，资金来源构成中，开发贷和前端融资差不多各占一半左右，前端融资的资金主要来源于信托、基金以及各类民间资本等，现在的监管规范主要就是掐了前端融资部分，“这一块几乎没有什么可做了。”

　　一位给房企融资的金融机构人士表示，去年虽然规范政策大体都已经出台，但是各地执行标准不一样，都还有些可操作和包装的空间，今年就几乎都没法做了。

　　融资渠道收紧的一个自然后果是融资成本的上升。多位房企融资人士对记者透露，即使保守来看，当前房企的前端融资成本也几乎相当于去年上半年之前的1.5倍左右。“来找我们做融资的房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且项目特别多，都做不过来。”一位民营资金中介人士称。

　　银行渠道同样面临着额度紧和成本上升的问题。上海地区一家房企的融资人士称，之前都还能谈下来利率下浮的贷款，现在都是上浮。这还是其次，一些基本面不太好的小房企银行基本都不愿意放了，湖北等一些内地省份的银行甚至直接不做房地产贷款。

　　规模竞争资金是关键

　　规模竞争之下，土地储备至关重要，但加大土地储备更需要大量现金流，那么融资渠道是否多元化，不仅决定排名位次更决定房企的生死存亡。

　　从目前来看，国内房地产调控政策密集出台，房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限，例如从2017年碧桂园的财报中显示，其银行及其他借款同比增加近96%，但受到各类融资计划审批影响，2018年初碧桂园就取消了18亿元中期票据的发行和原拟募资金额200亿元用于长租项目的公司债券。

　　值得注意的是，因融资渠道受阻，前四个月房企高管、大股东纷纷开始增持公司股份，如金茂、华夏幸福、保利、中粮地产(000031)等房企，尤其龙湖董事长吴亚军在今年4月的7天里增持公司股份，股权从43.61%增至43.74%，约合1.947亿港元。业内人士分析称，除了加固控制权之外，在销售额增长出现下降态势之时更是出于提振业界和投资者对公司业绩的信心，以维护资本市场的稳定和股东权益，享受更好的收益权。

　　据乐居财经统计数据显示，截至4月24日，发布融资公告的上市房企就达20家之多，融资总规模折约1028亿元人民币，其中越秀地产月内更是各种融资渠道多管齐下，计划及完成发行总计280余亿元，几乎占到4月所有房企融资总额的1/3。

　　严跃进表示，房企融资节奏加快，说明房企的忧患意识比较明显，今年是资金小年，需要防范各类资金方面的问题，同时相对去年的融资管控，今年上半年或有松绑的可能，这个时候房企获取融资的机会也会增加，但潜在成本可能也会上升。

　　另外，根据同策发布的4月《40家典型房企上市融资报告》内容来看，3月发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，该类融资方式环比大幅上涨，融资总额占比48.17%，位居第一，其中境内发行占比67.12%。而在4月份房企开始在境外扎堆发债，中指院公开数据显示，4月代表房企公布发债合计92.85亿美元，包括美元债和新元债，较去年同期大幅增长。其中，额度最高的为中海发行的15亿美元高级债券，越秀地产、融创分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据，但发债利率有所提高，一定程度上造成成本压力，如融创4.5亿美元息率达8.35%。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企作为资金密集型企业，须根据自己的需求慎重选择融资方式，在目前境内外融资环境仍均不宽松的情况下，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但从另一方面来看，出让股权意味着出让未来部分收益和权利的稀释。业内人士进一步分析称，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债是短期内相对理想的融资渠道，但中小型房企须付出更高的融资成本、寻求更多的渠道才能获得足够的资金，未来偿债压力也会更加突出。

　　“对于大型房企来说，市场正好处于市场低谷期的时间节点，无论对于拿地和收并购，都是比较好的逆势扩张机会，对于大多数品牌发型房企因为扩张和发展需要资金比较多，资金呈现高度紧张局面，但是对于中小房企，因为资本市场、融资环境收紧，销售节奏放缓，资金周转不开可能出现资金断裂的压力。”张宏伟说。另外，业内人士也称，后续若是资金方面的压力增大，实际上还会倒逼部分企业积极降价，以回笼资金。

　　为了储备未来发展的粮草需要积极拿地，且降准带来了融资规模增大、条件增多，但潜在成本也可能会上升，相应的利息支出及财务费用相应增加，带来一定的风险。但对于房企来说，无论如何都要实现规模效应，以此循环不断获得土地和资金加速规模扩张，防止新一轮的房企洗牌被淘汰。

　　北京房地产业协会秘书长陈志公开表示，调控政策之下，地产企业更应练内功，调整预期，做好企业内部收益率的测算，慎重、理性去拍地拿地，做好资金周转防范风险，但千万不要在此时通过减质来增加利润，否则一定会被消费者所舍弃。(舒志娟对本文亦有贡献) 　其他用户正在看小米招股书曝光!工号1000以内员工或财务自由,雷军冲击全球富豪榜重磅!中国40年未有之变局，高层最新动作有深意马光远：新一线城市的排名靠谱吗?