房企高价抢人背后：融资收紧 面临“四面八方”压力

　　“公司最近发的通知，由于业绩不达标，全部业务人员降薪25%，如果业绩不达标还要继续调整，准备走了，在找房企的机会。”近日，上海一家信托公司的业务人员小张表示。

　　小张的情形并非孤例。据了解，今年以来针对资金违规流入房地产和地方政府平台的金融监管进一步趋严，以房地产业务和政信城投业务为两大主要支撑的信托机构人员正面临着“业务荒”的窘境。

　　与此相应，面临着债务偿还高峰、融资渠道收缩、项目回报降低的房地产企业们，则处于严重的资金饥渴中。从市场了解到，大量房企正开出高薪在狂招融资人才，很多房企对有一定经验和资源的人都开出50万-80万的薪资。

　　一边是遭遇降薪和业务荒的金融机构，另一边则是高薪揽人的房地产企业，业务实质又一样，无形之手的指挥下，信托经理们纷纷出走金融机构，流向房企。有意思的是，这批人中很大一部分当初即从房地产企业进入的金融机构，如此迁移，也折射出十几年来房地产金融化和金融机构由乱而治，以及这两个领域之间相伴相生、河东河西的变迁。

　　房企“人才战”瞄准应届生

　　之前，恒大花高薪挖任泽平的消息还在朋友圈里飞着。而房企们在高校的宣讲会也显得“壕”气十足。

　　除了各种海报、宣传标语，以及“复试直通卡”等老套路，为了进一步吸引学子关注，企业公开的薪水颇吸引眼球。例如碧桂园面向博士的“未来领袖”年薪40万元—50万元起、阳光城的“光之子”年薪14万元起(本科14万元、硕士20万元、博士25万元);蓝光发展“鲲鹏生”本科1.5万元/月、研究生2万元/月……此外，还会开出安家费、车补、节日礼金等，有的房企甚至在宣讲现场即送出了苹果手机，揽才之情切切，难以掩饰。

　　据一位房企员工表示，上述40万—50万年薪、2万月薪甚至已高过了部分老员工的工资。房企在校招中即提出动辄年薪四五十万的条件，是诚意还是噱头?

　　在安居客房产研究院首席分析师张波看来，在一些品牌房企，为名校应届生开出高价并非噱头。

　　“单从实际工作经验和技能来讲，哪怕是全国前十的高校生也不见得比老员工优秀。但现在品牌房企十分注重企业的人才储备，而且出于长远发展考虑，很重视自有人才的培养，所以开出高薪也时有发生。”张波告诉《每日经济新闻》记者。

　　上述房企人士也告诉记者，房企的人才阶梯搭建，一方面通过外部“抢夺人才”，另一方面则需要内部培养。公司需要新鲜优质血液的不断注入，名校的应届生或许暂不具备工作经验，但在创新力、新知识结构等方面，可能超过老员工，同时优秀新人的加入也会引发企业内“化学反应”，所以同样受到企业重视。

　　“并且‘高薪挖人’可以显示企业尊重人才、求贤若渴的形象，是很好的品牌助力，能够进一步提升对优秀人才的吸引力，形成良性循环。”张波提到，“但在具体的操作中，需要把握平衡，不要将具体的招聘和真正的求贤，变成广告和炒作，过犹不及会对品牌美誉度形成负面影响，阻碍对人才的吸纳。”

　　高价“抢人”的背后

　　外行看热闹内行看门道，房企高价“抢人”的背后，其实映射着行业竞争的压力。

　　张波表示，人才战略是和房企发展战略息息相关的。今年，房企的千亿门槛争夺战很激烈，TOP3房企之间的竞争更是有过之而无不及。随着国内房地产企业规模分化格局的进一步加固，越有冲劲和创新力的人才，越可能对战略的高效执行、企业内部的创新、业务的拓展起到推动作用，进而推高企业取得规模和话语权的可能性，这对于冲刺千亿的企业来说，是涉及生存的战略举措。

　　年少有成，成就企业，在房产行业并非罕见，比如现任融创中国执行董事、执行总裁的商羽。2003年，孙宏斌创立融创时，以天津为基地开始操作高端物业项目。商羽经过在顺驰两年的历练后，就任天津融创奥城副总经理，负责时代奥城项目，成为集团最年轻的副总。彼时的商羽，只有24岁。

　　没有哪家房企不希望发掘这样的好“苗子”，而如今的行业竞争状况下，唯有大力投入，才能获得人才青眼。

　　也由此，不少企业，尤其是处于规模扩张期的房企，在各个阶段都表现出“求贤若渴”。以处在成长期的融信中国为例，这家尚在成长期的房企给入职第一年的校招系列人员综合年薪高达近30万元，并且企业在“信力量”与“信之翼”两大校招品牌的打造上也投入不菲。

　　融资收紧成本高企

　　房地产企业正面临着来自“四面八方”的压力。

　　首先是债务到期高峰。2015和2016年前后是债市大牛，包括房地产企业在内的公司集中发行了大量债券，期限多为3年，也就是说今明两年将进入偿债高峰。据21世纪经济报道记者统计，2018年和2019年的房地产企业债券总偿还量分别为2850亿和4038亿。相比之下，此前三年则少得多，2015年-2017年的偿还量分别为327亿、612亿、1424亿。

　　更为严重的是房企融资渠道的收紧。事实上，房企融资渠道的收紧并不是今年出现的新现象，而是最近几年来在房地产调控的大背景下持续推进的一个过程。房地产企业的融资来源大体上可分为开发贷和前端融资。

　　所谓前端融资是相对于常规开发贷而言，对于开发贷监管统一要求符合四证齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)的条件，同时还要满足自有资金投入不低于30%的条件，所以大部分企业在拿地阶段需要有其他融资突破。

　　一位上市房企的融资总监表示，资金来源构成中，开发贷和前端融资差不多各占一半左右，前端融资的资金主要来源于信托、基金以及各类民间资本等，现在的监管规范主要就是掐了前端融资部分，“这一块几乎没有什么可做了。”

　　一位给房企融资的金融机构人士表示，去年虽然规范政策大体都已经出台，但是各地执行标准不一样，都还有些可操作和包装的空间，今年就几乎都没法做了。

　　融资渠道收紧的一个自然后果是融资成本的上升。多位房企融资人士对记者透露，即使保守来看，当前房企的前端融资成本也几乎相当于去年上半年之前的1.5倍左右。“来找我们做融资的房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且项目特别多，都做不过来。”一位民营资金中介人士称。

　　银行渠道同样面临着额度紧和成本上升的问题。上海地区一家房企的融资人士称，之前都还能谈下来利率下浮的贷款，现在都是上浮。这还是其次，一些基本面不太好的小房企银行基本都不愿意放了，湖北等一些内地省份的银行甚至直接不做房地产贷款。

　　规模竞争资金是关键

　　规模竞争之下，土地储备至关重要，但加大土地储备更需要大量现金流，那么融资渠道是否多元化，不仅决定排名位次更决定房企的生死存亡。

　　从目前来看，国内房地产调控政策密集出台，房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限，例如从2017年碧桂园的财报中显示，其银行及其他借款同比增加近96%，但受到各类融资计划审批影响，2018年初碧桂园就取消了18亿元中期票据的发行和原拟募资金额200亿元用于长租项目的公司债券。

　　值得注意的是，因融资渠道受阻，前四个月房企高管、大股东纷纷开始增持公司股份，如金茂、华夏幸福、保利、中粮地产(000031)等房企，尤其龙湖董事长吴亚军在今年4月的7天里增持公司股份，股权从43.61%增至43.74%，约合1.947亿港元。业内人士分析称，除了加固控制权之外，在销售额增长出现下降态势之时更是出于提振业界和投资者对公司业绩的信心，以维护资本市场的稳定和股东权益，享受更好的收益权。

　　据乐居财经统计数据显示，截至4月24日，发布融资公告的上市房企就达20家之多，融资总规模折约1028亿元人民币，其中越秀地产月内更是各种融资渠道多管齐下，计划及完成发行总计280余亿元，几乎占到4月所有房企融资总额的1/3。

　　严跃进表示，房企融资节奏加快，说明房企的忧患意识比较明显，今年是资金小年，需要防范各类资金方面的问题，同时相对去年的融资管控，今年上半年或有松绑的可能，这个时候房企获取融资的机会也会增加，但潜在成本可能也会上升。

　　另外，根据同策发布的4月《40家典型房企上市融资报告》内容来看，3月发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，该类融资方式环比大幅上涨，融资总额占比48.17%，位居第一，其中境内发行占比67.12%。而在4月份房企开始在境外扎堆发债，中指院公开数据显示，4月代表房企公布发债合计92.85亿美元，包括美元债和新元债，较去年同期大幅增长。其中，额度最高的为中海发行的15亿美元高级债券，越秀地产、融创分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据，但发债利率有所提高，一定程度上造成成本压力，如融创4.5亿美元息率达8.35%。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企作为资金密集型企业，须根据自己的需求慎重选择融资方式，在目前境内外融资环境仍均不宽松的情况下，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但从另一方面来看，出让股权意味着出让未来部分收益和权利的稀释。业内人士进一步分析称，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债是短期内相对理想的融资渠道，但中小型房企须付出更高的融资成本、寻求更多的渠道才能获得足够的资金，未来偿债压力也会更加突出。

　　“对于大型房企来说，市场正好处于市场低谷期的时间节点，无论对于拿地和收并购，都是比较好的逆势扩张机会，对于大多数品牌发型房企因为扩张和发展需要资金比较多，资金呈现高度紧张局面，但是对于中小房企，因为资本市场、融资环境收紧，销售节奏放缓，资金周转不开可能出现资金断裂的压力。”张宏伟说。另外，业内人士也称，后续若是资金方面的压力增大，实际上还会倒逼部分企业积极降价，以回笼资金。

　　为了储备未来发展的粮草需要积极拿地，且降准带来了融资规模增大、条件增多，但潜在成本也可能会上升，相应的利息支出及财务费用相应增加，带来一定的风险。但对于房企来说，无论如何都要实现规模效应，以此循环不断获得土地和资金加速规模扩张，防止新一轮的房企洗牌被淘汰。

　　北京房地产业协会秘书长陈志公开表示，调控政策之下，地产企业更应练内功，调整预期，做好企业内部收益率的测算，慎重、理性去拍地拿地，做好资金周转防范风险，但千万不要在此时通过减质来增加利润，否则一定会被消费者所舍弃。(舒志娟对本文亦有贡献) 　其他用户正在看小米招股书曝光!工号1000以内员工或财务自由,雷军冲击全球富豪榜重磅!中国40年未有之变局，高层最新动作有深意马光远：新一线城市的排名靠谱吗?

　　试水股权融资

　　融资压力骤增的另一面是项目回报骤降。上述上市房企融资总监透露，以上海地区为例，房地产调控仍处于高位，项目压价严重，新房和二手房倒挂，项目利润率相比之前有较大幅度的下降。

　　资金压力之下，房企正不惜高薪狂揽融资人才，而遭遇降薪、业务荒的信托经理们开始纷纷出走金融机构，流向房地产企业。“现在特别多的信托经理跳槽房地产企业，基本上每家信托公司都有那么一些人过去。”上海地区一位信托机构人士对21世纪经济报道记者如此表示。

　　公开招聘信息中即披露了大量房企融资岗位的需求信息。记者发现，高薪之下，其要求多为“具备一定的项目及资金端资源”、“根据公司发展需要，寻找融资资本，全面规划投融资项目”、“建立与金融机构、投资机构、中介机构、合作伙伴等良好的沟通关系”等。

　　房地产企业的资金链条压力还迫使其加快项目周期。据一位业内人士透露，现在大型房企都在快马加鞭地上项目，对项目的节奏要求大为提高，比如某大型房企要求项目从拿地到预售全程一共六个月时间，另一些大型房企则给出了八个月等不同的周期要求。对于小型房企，尤其是前几年大量举债扩张的房企来说，当前环境下被迫出售项目或者寻求大房企共同开发的的案例也不在少数。

　　一个讨论得颇热的方向是股权融资。一位大型国有房地产开发商人士表示，现在的问题是土地贷款管控严格，土地款融资对自有资金的要求是监管红线，以前通过明股实债做的，现在都要求穿透审查，“现在的思路就是找一部分真股权，但涉及股权投资机构和开发商的矛盾比较多，机构不擅长，不敢投或者开出的条件苛刻到开发商无法接受。”不过，据了解，虽然目前还鲜有成功案例，但不少大型金融机构均在试水真股权融资。

　　房地产行业将进入一轮兼并整合的洗牌几乎是业内共识。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、每日经济新闻、《财经》新媒体）