险资遭遇监管风暴 背后庞大地产江湖未来将迎新变局

　　曾经翻云覆雨的险资巨头迎来行业巨震。2月23日，安邦集团被保监会宣布接管，第二天，平安人寿、新华人寿和中再资产管理股份有限公司三家公司也收到保监会的监管函，一时间，江湖风云变幻、诡谲难测。

　　众所周知，过去几年，险资利用政策优势，大举进军房地产领域，通过买房、买地、买债、举牌上市公司股权等方式，创造了一个隐形的地产王国。如今，险资遭遇监管风暴，其背后庞大的地产江湖又会迎来怎样的变局?未来，险资在地产领域又该何去何从?

　　重拳出击

　　监管层严打违规险资

　　中国农历新年的喜庆劲还未完全消失，保监会对于险资的亮剑已在路上。

　　2月23日，中国保监会发布一则重磅消息：安邦保险集团股份有限公司(以下简称安邦集团)原董事长、总经理吴小晖因涉嫌经济犯罪，被依法提起公诉。鉴于安邦集团存在违反法律法规的经营行为,可能严重危及公司偿付能力，中国保监会决定于2018年2月23日起，对安邦集团实施接管，接管期限一年。

　　无独有偶，在2月24日，保监会连发三张监管函。监管函显示，因为境外投资业务违反了相关规定，平安人寿、新华人寿、中再资产三家保险机构领到监管函。

　　众所周知，平安、安邦可谓险资巨头，接连两天，两大巨头被监管，可见今年的监管威力。而截至2月11日，保监会在今年开出的监管函已达34张，已接近去年全年的一半。

　　事实上，过去两年来，由于过高的杠杆，险资成了风险的源头，保监会对于险资行业重拳出击，实行严苛的政策监管和准入机制，去除杠杆和金融风险。最早从2016年保监会对前海人寿、华夏人寿等9家公司开展了万能险专项检查，到证监会主席刘士余发表“野蛮人、妖精、害人精”的言论，再到频频举牌万科的宝能系被查，以及最近的安邦“跌落”投资神坛。

　　三年监管，最终形成风暴，在新城控股副总裁欧阳捷看来，近几年，有些险资过于激进，并且试图以小博大、控制股权、踢走管理层、被指责为“野蛮人”，其中资金杠杆用到极致，也导致风险急速放大。保险是安全线，容不得闪失，过激的投资策略显然不符合保险的基本属性，也不符合金融去杠杆的要求。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，这两年部分险资充当了“野蛮人”的角色，惹怒了监管层。所以对于一些金融大鳄的监管，很大一部分就是指此类保险公司或者有保险业务的集团企业。

　　犹如监管风暴来势凶猛，曾经险资对于地产房企的举牌也很猛烈。

　　近几年来，已经有超过50家房企被包括安邦保险、前海人寿、中国人寿、平安集团、泰康人寿、珠江人寿等在内的险资举牌，其中，碧桂园、万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企赫然在列。

　　地产变局

　　平安减持地产股

　　尽管安邦事件一出，其持股的10家上市公司公告称，安邦保险及其下属各主体总体经营稳定，有充裕的现金储备，近期没有减持公司股票的计划。

　　但市场仍然风声鹤唳，特别是近日媒体爆出的平安减持碧桂园、绿地等事件。春节前一周，平安三次在二级市场共减持了碧桂园3123万股股份，套现约4.55亿港元。受减持等一系列影响，碧桂园股价连跌一周，从2月6日开盘15.66港元跌至2月14日的13.34港元，期间单日最高跌幅曾有11.15%，累计跌幅14.81%。

　　此外，平安在半年内连续减持手中绿地近5%股份，套现至少50亿元，绿地股价也一路从10元以上跌至8元以下。对此，绿地集团董事长张玉良曾表示，当初平安是通过资管计划购入公司股票的，减持是因为该计划已到期，但绿地对此并不知情，所以尤为被动，以致短期内股价大幅下挫。

　　在严跃进看来，险资遭遇监管风暴，肯定会出现部分险资企业减持地产股的行为，这虽然对于企业正常的经营没有大的影响，但是会影响股价和投资者预期，使股价存在下跌的风险和可能。

　　“接下来会有更多险资降低地产领域的投资比例，反过来说，也是件好事，曾经险资的大肆举牌导致地产房企人心惶惶，一度出现险资股东和房企管理层剑拔弩张的局面，随着险资的收手，这种局面将得以缓解。”严跃进说。

　　不过，在欧阳捷看来，险资在地产领域的投资总体上并没有违背险资投资规范，在投资比例上大多也不高，而且长线的险资用于短线投资也不存在逾期兑付风险，“总体上看，险资在地产领域的投资变局不大，但会收缩，险资规模增长会明显放缓，用于地产的资金规模或将明显减少。”

　　一退一进

　　长租公寓成投资风口

　　去年以来，房地产行业的调控思路一是防范金融风险，二是鼓励租购并举，拥有资金实力的险资被看作是助力租赁市场发展的有效金融手段之一。

　　在地产领域，险资一方面在遭受监管拷问的同时，另一方面也迎来了潜在的政策风口。

　　在2017年底召开的“2017全球资产配置与风险管理”研讨会上，保监会资金运用监管部主任任春生曾表示，保险资金监管工作的重点有三个：更好地引导保险资金服务实体经济;进一步强化监管和防范风险;持续深化保险资金运用改革，而研究险资参与大宗商品和长租公寓等领域，即是深化改革的方向之一。

　　近日，保监会副主席陈文辉也表示，稳步推进保险资金运用改革创新，支持保险资金运用国债期货等金融衍生品对冲和管理风险，研究保险资金参与长租公寓等领域。

　　在建立租购并举住房制度的大背景下，长租公寓再次迎来发展 “风口”，市场预测，未来10年至15年，长租公寓市场容量有望达到万亿元级规模。而险资对于长租公寓的布局已经悄然展开，今年1月份，朗诗与平安保险集团下的平安不动产签订战略合作协议，未来三年内，两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

　　在业内人士看来，险资进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。另外，保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合，可以发挥保险资金长期资金的价值。

　　此外，同策研究院总监张宏伟认为，险资在养老公寓、产业园区等处于政策风口的行业，也会有一定的施展空间。

相关新闻：安邦地产雪国

　　“好似食尽鸟投林，落得个白茫茫大地真干净。”

　　红楼梦中的贾府，与今日之安邦，在不同的时空里划过了相似的弧线。随着董事长被公诉，企业被接管，保险巨头安邦集团被神秘笼罩的过往，终在2月23日翻了篇章。

　　当天，保监会以一则监管函以及三则公告正式披露对这家民营险企的调查结果。安邦因在资金运用上违反了相关规定，保监会要求安邦调整董事长吴小晖的职务;同时，保监会宣布将对安邦集团实施为期一年的接管。

　　在坐拥近2万亿资产的宝座上跌落下来，安邦并不至于像贾府一般“塌了楼”，保险法相关规定将促使相关机构帮助这个与几千万投保人以及数十家上市公司攸关的企业找好下一个东家。

　　“接管过程中，接管工作组将积极引入优质社会资本，完成股权重整，保持安邦集团民营性质不变。”

　　接管公告中保监会这最后一句表态起到了稳定市场的作用，2月23日当天，安邦系股票大多上涨，这与2017年6月吴小晖“不能履职”时的普跌相异。

安邦的不动产投资

　　那么，过往巨无霸般的安邦帝国是如何陷入“无主之境”的呢?

　　事件或许可以从去年中开始的安邦诸多变故中寻找到征兆，也可从安排近年来在海外的多笔巨额投资引入，成立以来两度巨额增资的不寻常动作中找到些线索，甚至从14年前安邦创立时的股东名册说起……但在时间的大幕最终落下之前，一切还有待评说。

　　现在，前控制人已因“集资诈骗、职务侵占”被提起公诉，保监会监管函指出，安邦在资金运用中违反了多项法规与规定，其中包括《保险资金投资不动产暂行办法》(保监发〔2010〕80号)。

　　据了解，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。虽未指明安邦违反哪一项规定，但安邦近些年来在不动产领域的投资确在多家保险机构中锋芒毕现。

　　2014年8月，保险业新国十条颁布，鼓励保险公司通过投资企业股权、债权、基金、资产支持计划等多种形式，为科技型企业、小微企业、战略性新兴产业等发展提供资金支持。同时，支持保险公司尝试多形式、多渠道“走出去”。

　　这一年前后，部分险资玩家潜伏A股及H股扫货，成为资本市场的又一支生力军。安邦在2014年内举牌金地集团、金融街、华业地产(现称华业资本)，并于次年举牌万科A。参与这一场资本竞逐的其他同业还有富德生命人寿，其早在2013年便入股金地集团、佳兆业，并与安邦在金地集团股权争夺战中交过手。

　　安邦集团、中国人寿、阳光保险、泰康人寿等险企也或多或少在这一年内加码了境外不动产投资，他们尤为青睐酒店资产以及伦敦核心地段的写字楼。

　　2014年，安邦以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店为代表，开始了它在海外以及不动产领域的攻城略地。这家百年酒店接待过多国名流政要，在被安邦收购后目前已进入整改期，部分酒店房间将被改造为公寓出售。

　　进入2016年，安邦又加入了收购喜达屋酒店及度假村的竞赛，出尽风头，最高出价达140亿美元。

　　而在两家企业竞价愈演愈烈之时，安邦也着手收购美国豪华酒店集团Strategic Hotels & Resorts，交易价达65亿美元。后者在美国拥有16处地产，包括华盛顿特区的四季酒店、纽约曼哈顿埃塞克斯酒店、加州的尼古湖丽思卡尔顿酒店、旧金山的威斯汀酒店等。

　　虽然在喜达屋收购上安邦最终不敌万豪，但外界也由此再度窥见了这家平地而起的保险巨头庞大资金实力及跨境跨行业扩张野心。

　　安邦近年来海外不动产投资整理

备注：数据来自公开报道，部分收购安邦并未正式确认

　　外界曾报道，安邦有意收购伦敦、加拿大、美国以及日本等多宗物业，但交易并未完全得到安邦一方的确认。不过前控制人吴小晖就曾在2017年3月某场关注欧洲经济的论坛上称，欧洲有很便宜的资产值得去买。

　　在国内，安邦也不时在公开市场出手，包括较早时期获取的北京CBD核心区Z9、Z10相邻地块，以及2017年竞得的温州桃花岛组合地块、深圳后海商业用地等。除此之外，安邦早在2010年竞得的北京Z5地块在去年中被曝出仍处于开发停滞状态。

　　而更为外界津津乐道的收购事项，则是安邦曾与美国总统川普的女婿库什纳家族就纽约第五大道666号的投资进行过谈判，但最终这笔传闻中的4亿美元交易因各种原因告吹。

　　险资大鳄地产面纱

　　2004年成立之后的相当长一段时间内，安邦在众多保险公司中并未显露头角。2014年后，国内保险业再度爆发，全国保费收入规模发展至2016年已达3.09万亿元，位列全球第二名。

　　也是在2016年，安邦集团的保费收入达到了5041亿元，成为全国第三大保险集团。

　　此时，安邦一路高歌猛进，虽然外界颇为担忧它所销售的高风险产品，但保险资金确实成为其投资不动产领域重要的钱袋子。

　　但现在它的前控制人再没有时间去回味这个已逐渐壮大的安邦地产雪国，在几个月前被宣布无法履职后，他已没办法亲手将安邦2.0的梦想照进现实。

　　不动产投资是安邦迈向全球的见证之一，但自安邦加码海外并购以来，争议并不少，如股东结构及资金问题。其前控制人曾称，安邦在海外的投资通过在国际上融资，并未使用到外汇。

　　安邦退出竞购喜达屋时曾公布原因，称是出于多重市场因素考量，但交易对方知情人士则对媒体透露，安邦未能证明其具备全现金收购喜达屋的财务能力。传闻还称，监管机构对保险公司海外资产的限制或是主要原因。

　　现在，同样列席海外投资大户的万达及海航已在处置各自的海外资产，安邦自去年来也不时有出售海外资产的传闻，但目前未有实际动作。近日，国际知名媒体彭博援引相关知情人士称，黑石集团正在洽购华尔道夫酒店和Strategic Hotels & Resorts Inc.，但洽谈仍处于初步阶段，最终或许不会竞购任何资产。

　　分析认为，虽然前控制人虽然面临司法起诉，但监管机构的接手意味着处于舆论风口浪尖的安邦或将进入崭新阶段，过去同样因董事长被指控职务侵占而被接管的新华人寿就是一个例子。

　　至于这次变动对旗下相关地产投资的影响，市场则猜测，一部分海外不动产投资或将被清理。而2017年至今，安邦海外不动产投资的动作已然有所减少。

　　上市公司方面，包括金融街、万科、金地集团、中国建筑等企业都在事件当天宣布已收到安邦集团的书面通知，安邦集团称有充裕的现金储备，近期没有减持股票的计划。

　　据统计，安邦系概念股涉及二十余家上市公司，集中在银行、房地产等蓝筹股，整体市值规模达两千多亿。在房地产领域，安邦主要持有金地集团、金融街、中国建筑、万科A、保利地产及远洋集团等，这些股票的市值大约在千亿元左右。据观点地产新媒体查阅，安邦主要透过安邦人寿、安邦产险、和谐健康险及相关资管产品持股。

　　安邦集团于地产及建筑装饰行业主要上市公司持股情况

数据来源：上市公司三季报，股价按最近一个交易日收市价算

　　时光回到收购华尔道夫的时刻，交易完成后的吴小晖曾在哈佛大学招聘会上发表了一场演讲，除了分享这场收购财技以及安邦的投资逻辑外，他曾自豪地表示投资金融街、民生银行以及招商银行上的浮盈不浅。

　　如今，这些颇为壮观的投资往事失色不少。而且，分析认为，随着吴小晖渐失控制权以及日后安邦的股权重整，困扰国内外交易对手的安邦股权结构或许在未来能更多地为外界所知。

（房掌柜整理来自新京报、观点地产网）