租购并举住房新时代来临 恒大等开发商掘金养老地产

　　首先是中国将成为全球老龄化最严重的国家之一，养老地产的潜在需求巨大。老龄化水平是影响养老地产潜在需求的核心要素。早在2000年，中国65岁以上人口比重达7%，步入联合国标准的老龄化国家行列。中国统计年鉴显示，2016年中国65周岁及以上人口为1.5亿人，占总人口10.8%，是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。联合国报告则预测，2020年我国65岁以上人口达到1.85亿，占人口总数的13%，至2050年将突破3亿，老龄化水平将达到34%，届时中国将成为全球老龄化水平最高的国家(参见下图)。老龄化水平的迅速上升，必然会带来老年人居住需求的增加。

　　数据来源：苏宁金融研究院整理

　　其次，家庭趋向小型化、少子化趋势，独立住房需求大量增加。尽管我国人口增速持续放缓，但在老龄化、家庭少子化趋势下，需要独立住房的家庭总数却在不断增长。2016年8月发布的《中国养老白皮书》显示，2010年我国家庭平均人口数为3.1人，2030年将缩小至2.6人，2050年将进一步降至2.51人，家庭结构小型化将逐渐成为社会主流的家庭形态。家庭户数在不断分裂和扩张，将使得未来住房需求仍将增长，特别是老年群体人均寿命的不断延长，独立居住的需求将长期存在。这一现象将是支撑养老地产需求强劲的重要因素。

　　再次，四世同堂的传统观念开始转变，新兴养老方式广受欢迎。可以设想，越来越多的伴随着改革开放成长起来的60后、70后开始步入退休生活，四世同堂、养儿防老的传统观念将逐渐淡薄。另外，传统家庭照料模式无法继续，老年人的养老需求也随之呈现多元性，家庭养老的功能较以往不断弱化，无法满足注重生活质量和精神追求的老年人。入住设备先进、管理完善的市场化经营的养老服务中心，既可以与同龄人有共同的记忆，又可合理地进行休闲娱乐，培养兴趣爱好，丰富老年人的生活乐趣，使晚年生活质量更高。

　　与此同时，旅居式的养老生活，对于收入高、生活品质较高的老年群体来说是理想的选择。他们可以选择时令性、享受型的消费，一年当中不同季节、不同时段在不同地区短暂居住数月，感受不同的气候条件、人文环境和乡土气息，将会成为越来越多中高收入退休群体的选择。

　　最后，房价持续上涨，使得退休家庭租房的性价比更高。2008-2016年，全国平均住宅销售价格由3576元/平米上涨到7203元/平米，涨幅超过100%，当前的房价已成为绝大多数家庭不可承受的支出，对于无法贷款的老年家庭而言，一次性的购房支出更是高不可攀。

　　与此同时，房价的过快增长，必然带来住房租金回报率不断下降。2017年11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的租金回报率已下降到1.5%，其中北京仅为1.36%，相对较高的成都为1.91%。而在2008年前后，大多数城市的住宅租金回报率为4%左右(参见下图)。租金回报率的下降，房价的高不可攀，必然会显著提高养老租赁地产的性价比，增强退休群体租房养老的意愿。

　　养老地产布局逻辑

　　养老地产是一个潜力巨大的市场。联合国数据显示，到2025年，中国超过60岁的老年人口数量将突破3亿，到2050年，这个数字将达到5亿。

　　潜力背后蕴藏着巨大的商机，据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。