【掌柜日报】专访董方：深业长租公寓的小目标与大思考

　　毫不夸张地说，未来，运营管理能力高低很大程度上关乎长租公寓品牌存亡。租客是否会买单，除了有房住，还必须要住得好。

　　“深业集团的物业和酒店，积累了丰富的运营管理经验，这些经验可以用到长租公寓。”董方认为，“相对来说，深业集团转型做长租公寓的难度比较小。”

　　事实上，深业做长租公寓并非一帆风顺，在深业柠盟(福田水围项目)的推进中，就遇到了董方未曾预料到的困难，这些困难“让成本提高了很多，时间也推迟了”。

　　直到现在，深业柠盟每栋有一两户、两三户没有改造。由于村民持有的底层商业与公寓改造未同步，仍在施工中，延迟了入住时间。

　　“像城中村这样的存量物业改造，涉及与政府、村民沟通协调、消防改造等方方面面的问题，比建一个新项目还要复杂。”董方坦言，“做二三十平的小户型，比八九十平的要难很多，怎么把小房间用好用足，既让年轻人喜欢，又能满足消防需求，是件充满挑战的事情。”

　　年内推出合适的金融产品

　　我国长租公寓市场尚处于投入期，大多企业还没有收到可观的回报。不过经过多年探索，“租金差价+金融杠杆+持有物业溢价”成为行业较为认可的一种盈利模式。

　　对深业集团长租公寓而言，自持物业比重大，因而依靠“租金差价和持有物业溢价“来实现盈利是可行的，但这份利润并不太丰厚。

　　长租公寓离不开金融，尤其是项目前期阶段，需要大量真金白银砸进去，而金融创新正好能有效解决长租公寓资金来源和回报率的问题。

　　深业集团在这方面也有所动作，适当变现项目，获取资金支持，减轻持有运营压力。

　　2017年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划和保利地产自持租赁住房类REITs获批发行，国内首单权益型公寓类REITs和自持住房类REITs均实现破冰。这被视为中国住房租赁资产证券化迈入新里程的标志。

　　董方透露，“深业集团长租公寓举办产品发布会后，得到资本市场较好的认可。目前在与银行、基金等金融机构洽谈，已有了一些初步方案，年内将推出适合的金融产品、不局限于类REITs。”

　　依托深业集团而成长起来的长租公寓正走向更远的未来，董方希望用两三年时间，进一步提升团队的精细化运营管理的能力，提升深业集团长租公寓品牌的影响力，为日后规模扩张夯实根基。

　　承载深业集团战略转型的一个新业务方向，长租公寓能肩负重任成为行业的样板吗?

　　时间会告诉我们答案。