【掌柜日报】专访董方：深业长租公寓的小目标与大思考

　　董方希望深业集团长租公寓未来三年能为深圳提供2万多间品质居所。

　　经过一年多的探索，深业集团长租公寓取得了阶段性的成绩——已储备1万间房源，总面积约37万平。

　　2017年12月27日，深业集团高调宣布正式进入长租公寓行业，公布长租公寓产品线及发展目标。

　　深业集团长租公寓产品线定位清晰，包括深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居，覆盖从青年到老年的全龄段人群，这种细分在长租公寓品牌中并不多见。

　　深业集团副总裁董方

　　一个低调务实的目标

　　3年2万间，比起碧桂园的3年100万间、世联行红璞的5年100万间， 这确实是一个很低调的数字。

　　深业集团副总裁董方在接受房掌柜专访时谈到，“做到多少间，有一些不确定因素，不想说一个两三年后兑现不了的数字。”

　　空喊口号是件无意义的事，董方更愿意朝一个切实的目标去努力。

　　目前，这2万间有一半已确定，分布在罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界，大部分为深业集团自持物业，配套齐全，区位优势明显。

　　董方说，“未来，深业集团还将多渠道拓展房源，继续转化持有物业，借鉴深业柠盟模式，通过政企合作方式来拓展，正在与各区政府洽谈，龙岗有个项目进入前期工作。当然，也不排除纯商业行为，租赁一些位置合适的项目来改造。”

　　这三种方式是深业未来两三年发展的一个重要思路。

　　深业集团做长租公寓的决心非常坚定。为完善长租公寓产品线，深业集团宣布黄金地段香蜜湖豪宅深业中城不卖，拿来做长租公寓，二十年后也许会拿出来卖。此消息一出，市场一度愕然。

　　2017年，在“房住不炒”的大背景下，深圳豪宅市场表现却非常强劲，香蜜湖豪宅价格平均上涨幅度达11-12%。

　　“我们把深业中城这么好的项目卖掉，换来钱很难再买到这么优质的项目，持有更有价值。”董方也深刻意识到这点。

　　除此之外，深业集团还有更深层次的考量。

　　一方面基于企业转型，深业集团十二五期间提出从开发销售向开发销售持有运营转型，持有物业做长租公寓是其重要一环;另一方面基于社会责任，深业集团作为地方国企，理所应当响应国家号召，履行社会责任。

　　运营管理或关乎存亡

　　处在风口的长租公寓，尽管未出现一家独大的品牌，但竞争早已开始。过去一年多，长租公寓品牌如雨后春笋般，在全国大爆发。

　　截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超200万间。而这还未计入以链家自如为代表的分散式长租公寓。

　　到今天，长租公寓行业还没有出现为业内公认的运营模式。大多企业摸着石头过河，深业集团亦如此。

　　相比其他公寓品牌，深业集团做长租公寓的优势在于，绝大部分房源来源自持物业，这极大地降低了其持有成本，减轻运营压力。

　　深业集团规划的37万平长租公寓当中，约有30万平为自持物业。

　　除了拿房源，运营管理也至关重要。随着越来越多品牌进入，市场达到一定规模，免不了面临一轮洗牌。

　　毫不夸张地说，未来，运营管理能力高低很大程度上关乎长租公寓品牌存亡。租客是否会买单，除了有房住，还必须要住得好。

　　“深业集团的物业和酒店，积累了丰富的运营管理经验，这些经验可以用到长租公寓。”董方认为，“相对来说，深业集团转型做长租公寓的难度比较小。”

　　事实上，深业做长租公寓并非一帆风顺，在深业柠盟(福田水围项目)的推进中，就遇到了董方未曾预料到的困难，这些困难“让成本提高了很多，时间也推迟了”。

　　直到现在，深业柠盟每栋有一两户、两三户没有改造。由于村民持有的底层商业与公寓改造未同步，仍在施工中，延迟了入住时间。

　　“像城中村这样的存量物业改造，涉及与政府、村民沟通协调、消防改造等方方面面的问题，比建一个新项目还要复杂。”董方坦言，“做二三十平的小户型，比八九十平的要难很多，怎么把小房间用好用足，既让年轻人喜欢，又能满足消防需求，是件充满挑战的事情。”

　　年内推出合适的金融产品

　　我国长租公寓市场尚处于投入期，大多企业还没有收到可观的回报。不过经过多年探索，“租金差价+金融杠杆+持有物业溢价”成为行业较为认可的一种盈利模式。

　　对深业集团长租公寓而言，自持物业比重大，因而依靠“租金差价和持有物业溢价“来实现盈利是可行的，但这份利润并不太丰厚。

　　长租公寓离不开金融，尤其是项目前期阶段，需要大量真金白银砸进去，而金融创新正好能有效解决长租公寓资金来源和回报率的问题。

　　深业集团在这方面也有所动作，适当变现项目，获取资金支持，减轻持有运营压力。

　　2017年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划和保利地产自持租赁住房类REITs获批发行，国内首单权益型公寓类REITs和自持住房类REITs均实现破冰。这被视为中国住房租赁资产证券化迈入新里程的标志。

　　董方透露，“深业集团长租公寓举办产品发布会后，得到资本市场较好的认可。目前在与银行、基金等金融机构洽谈，已有了一些初步方案，年内将推出适合的金融产品、不局限于类REITs。”

　　依托深业集团而成长起来的长租公寓正走向更远的未来，董方希望用两三年时间，进一步提升团队的精细化运营管理的能力，提升深业集团长租公寓品牌的影响力，为日后规模扩张夯实根基。

　　承载深业集团战略转型的一个新业务方向，长租公寓能肩负重任成为行业的样板吗?

　　时间会告诉我们答案。