成都优质商业项目频频被吞并 融创中国收购中渝置地

　　6月初，成都双楠伊藤洋华堂所在的同辉购物中心，拟以8亿元人民币出售负1楼-3楼，双证齐全被银行评估价值13亿元，实际年租金约1亿元的优质物业。近期又传出万达百货将关闭重庆、济南、唐山、温州、沈阳等多个地区40余家严重亏损的门店，剩余的上海宝山、泉州、襄阳等地区的个别门店将进行调整，压缩经营面积。

　　与此同时，成都一些优质商业项目却频频被一些上市公司收购，如7月26日，融创中国拟32亿元收购中渝置地成都7项目全部股权连同股东贷款，7月14日恒大收购香港华人置业在蓉3个项目。在这些企业做“加减法”的背后，到底预示着什么样的信息?面对商业体量相对过剩的现状，这些企业将如何实现逆势突围?

　　“大鱼吃虾米”优质商业项目成收购首选

　　7月26日，融创中国发布公告称，公司拟32亿元收购中渝置地成都7项目全部股权连同股东贷款。交易完成后，融创将获得成都豪宅项目，符合其产品策略，同时将借此涉足成都房地产市场;7月14日，香港华人置业集团对外宣布：恒大地产全资附属公司将以65亿港元，收购其位于成都的3个物业及一笔私募基金投资;7月8日，金地集团在成都的首个项目正式对外公开，标志着金地成功收购天府城;6月份，中德世纪置业宣布，中德以股权(股权占比将达到70%)收购了麓山国际社区旁的奥迪新元素地块;2014年12月29日，招商局地产子公司等3家企业共同收购成都大魔方项目;2014年11月7日，中洲控股全资子公司成都深长城地产有限公司收购成都市银河湾房地产开发有限公司合计100%股权……“虽然目前楼市在开始复苏，但从去年底到最近发生在成都楼市的收购案来看，部分房企生存愈来愈难。”专业人士认为，目前被收购的物业主要是商业部分，主要是因为住宅产品已没有太多的投资价值。而作为优质商业物业来说，虽然面对网购的冲击，但是这类产品本身具有投资功能，如果运营成功，就会有多种回报，而且实力商家若自持，不仅随时可以变现，而且还可以实现资产保值增值的效果。

　　品牌企业“吞并”体力好的才有胃口

　　“房企并购重组加速，但企业扩张做‘加法’，已经不是唯一的选择。”成都城市发展战略专家团首席顾问杨健鹰认为，房地产市场经历了多年“遍地开花”式的发展之后，随着购房市场的萎缩和金融政策的改变，这个行业也在走向集团化、集约化发展，“淘汰”将成为房地产企业转型的新常态。“有的企业做减法，有的企业做加法。”在杨健鹰看来，过去房地产开发门槛比较低，一些只有资金但不懂专业的企业纷纷涉足，但随着楼市逆转，这类企业选择适时退出，寻找更适合发展的行业转型也是大势所趋。“不是因为这些项目原来的开发商做得不好，可能是原来的企业选择轻资产。”记者了解到，收购这些项目的公司全是上市公司，他们不仅有资金，更有资源，而且有丰富的经验和一支专业的团队，他们收购后，无论天府城、大魔方还是华置广场等，这些项目或许能发挥更好的价值。“目前，成都商业体量过剩是一个不争的事实。再加上网购对于传统商业经营的冲击，凡是有商业项目的开发商几乎都如履薄冰。”知名地产策划人李绍华说，有胃口吃这些项目的“狼”都比较有实力，但要真正把这些项目打造好，还有很长的路要走，每家企业都有各自的判断，但目前企业并购项目应该慎重，不是所有的扩张都能够做加法。

　　重组建议合作双方应该“抓大放小”

　　据相关数据显示，2014年全国房地产行业并购案例高达257宗，涉及总金额为2580亿元，交易总额同比2013年大幅增长155%。今年上半年，全国并购案例为137宗，涉及总金额为1199亿元。截止到今年6月底，京沪产权交易所待售的房企股权31宗，其中有18家房企100%股权出售，占比达到58%。“房地产市场供大于求，导致竞争几乎白热化。项目进入市场后，利润不仅无法保证，有的项目甚至还要亏损。开发商一方面要支付高昂的土地以及建筑成本;另一方面原本依托的银行开发贷款，在经济下滑的大趋势下，不少银行直接停止办理;再加上海外融资渠道不顺畅等。”成都全心集团总裁李国峰说，在多方因素的打压下，不少房企只得选择抛售物业或者是以出售股权的方式来保全企业发展。“目前市场上这些类型的项目将进入并购高峰期。产品类型偏高端、资金周转率较慢的企业;前期拿地过于激进，导致成本较高而影响销售资金回笼的企业，以及因盲目多元化扩张导致房地产主业受影响的企业;资信不太好、贷款受限的中小企业，可能未来会因为资金断裂而退出房地产市场。”成都祥庸机构总策划曾祥庸说，在这个转型期内合作双方都应该本着对自己负责、对消费者负责、对城市负责的态度，抓大放小，力求项目最终有一个好的结果和出路。