三季度房企销售增速相比减速 该如何进行年终冲剌？

截至目前，在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中，销售破千亿的房企已从去年的17家增至19家。虽然1~9月销售额虽然仍有增涨，但增速相比1~3月和1~6月明显放缓。

　　在持续的房地产调控政策影响下，传统的“金九银十”不再，市场明显降温，不过，大型房企业绩仍逆势上涨。

　　中国指数研究院数据显示，2018年前10月销售破千亿房企增至24家。1000-4000亿的企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%，其中，中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有21家，销售额均值为670.4亿元；100-500亿的企业销售额均值为306.6亿元；TOP100门槛升至207.2亿元。

　　观点指数数据也显示，2018年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100的总规模为80578.64亿元，同比增长42.24%。

　　具体来看，2018年1-10月，TOP3、TOP10、TOP50的累计规模分别达到了15893.6亿元、33482.6亿元和66666.4亿元。

千亿房企数量有望突破30家

　　中国指数研究院认为，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为重中之重。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

　　亿翰智库预计，随着四季度企业推盘量的增加，11月和12月的销售金额将会取得进一步突破，全年千亿房企数量有望突破30家。

　　对房企而言，三季度无疑是个非常重要的节点：年度目标完成情况如何？如何进行年终冲剌？

　　第四季度转眼已过了一个月，“年终考”正一步步逼近，房企的年度目标压力也越来越大。但在此之前，更令房企焦虑的或许是销售增速的放缓。

　　克而瑞数据显示，2018年前三季度，全国商品房销售面积11.93亿平方米，销售金额10.41万亿元，增速较去年同期分别下降了7.4和1.3个百分点。前三季度全国房地产开发投资8.87万亿元，累计增速也较上半年降低了0.2个百分点。

　　易居中国执行总裁丁祖昱直言，多数房企在今年7、8、9月份均未实现业绩的进一步突破。今年只有最后两个月，这也是最后的供应高峰，届时（行业竞争）肯定是“刺刀见红”。

　　“千亿房企”增至19家Q3销售增速放缓

　　从绝对值来看，房企的业绩发展到2018年已经到了一个新高点。

　　亿翰智库数据显示，2018年前9月销售破千亿元的房企增至19家，而2017年全年仅有17家“千亿房企”。房企销量规模也在不断攀高，排在榜首的碧桂园销售额达5529亿元，融创、保利、绿地、中海、新城控股等处于不同阶梯的房企，销售额也纷纷达到历史最高水平。

　　但同样不容忽视的是，房企进入三季度以来销售增速不约而同有所放缓，销售额累计环比下降。

　　WIND数据显示，第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面，其中TOP3房企表现尤为明显。第三季度TOP3房企总体销售规模约4100亿元，相比前两个季度下降约两成。

　　例如累计销售额排名前五的保利地产，其三季报数据显示，当季销售金额环比下降31%。

　　此外，首创置业、光明地产、越秀地产的销售速度下降也十分明显，其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%，光明地产二季度环比下降60%，越秀地产二季度环比下降57%。

　　为何会出现这种情况？易居中国执行总裁丁祖昱表示，总体来看，受调控政策影响房企去化未达预期。从下半年来看，不同梯队房企6月受年中冲刺影响业绩达到峰值，但是7、8、9月份均未实现业绩的进一步突破。

　　58安居客首席分析师张波则认为，房企业绩下滑和市场降温有着直接关系，三季度楼市热度已现“触顶回落”。随着多地房地产调控的深入，房企也逐渐呈现销量提升上涨乏力现象，包括多家龙头房企在内，打折促销现象不断增多。

　　当然也有逆势走高的企业。以新城控股为例，其1~9月销售额同比增长113%，相比1~6月份的同比增速提升了18.9个百分点。

　　由此，亿翰智库研究总监于小雨表示，房企业绩下滑受到市场因素影响，也受到房企前期布局失误的影响。他表示：“比如强布局一二线城市的企业受影响就较为严重。加上限购、限价等政策的影响，这类房企在业绩上比较惨淡。而年初的时候，许多房企喊出了很宏大的规模愿景，如今都转变成了相对保守的态度。”

　　于小雨指出，另外是一些做高端改善产品的企业，受到限价和限贷政策的直接影响，在这几年会比较痛苦。比如近年拿了很多地王的泰禾，价格高了可能卖不出去，高端需求也是看市场的；价格低了又卖不出来。