长租公寓行业开启初级发展阶段 需建立完善监督机制

　　租房向来是大众关心的话题，但相较于国际上较为发达的租房市场，中国的租房市场还处于发展的初级阶段。统计数据显示，目前我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率仅为2%-3%，住房租赁市场的机构化率还很低，未来发展空间巨大。

　　探索行业初级阶段新发展

　　在消费不断升级的趋势下，我国租房市场也进入发展快车道。市场发展背景下，传统租赁信息不对称、租赁产品及服务存在错配等特点与长租的安全便捷、品牌保障等形成了较为明显的对比，租房市场正在完成从传统租赁阶段向长租阶段的发展节奏，长租公寓行业开启初级发展阶段。

　　在传统租赁时代，房屋装修一般老旧，出现维修问题需要租户与业主直接沟通。住房产品也较为单一，即使签订住房协议，双方的利益有时也无法得到充分保障。另外，早期的住房租赁市场从业人员大多是“二房东”，他们对企业管理、产品、服务和品质方面都不够重视，属于一种粗放式的经营模式。

　　自2010年以后，长租公寓在初级发展阶段体现出了自身特色。长租公寓将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，相比普租时代解决“没房住”问题，长租公寓主要解决了随着90后的崛起及人们消费升级需求下的“品质租房”问题。

　　长租市场作为消费升级的重要领域，也受到国家关注。不久前发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》提出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　专家表示，“虽然长租公寓行业空间巨大，消费升级带来的需求也日趋旺盛，但是我国长租公寓企业刚刚起步，一直采取相对谨慎的发展策略，此次意见的出台，无疑是对长期租赁领域企业打了一剂‘强心针’，为行业的长足发展明确了前进方向。”

长租公寓新老问题交织

　　“租赁合同莫名其妙签成了贷款合同”“租约到期后就是不退押金”“长租公寓气味大、甲醛超标”……租金的讨论之外，一些不规范甚至违法的经营行为，是长租公寓更引人关注的方面。长租公寓在一些业务领域仍处于监管盲区。

　　据介绍，长租公寓盈利点主要有四个：一是租金差，长租机构在收房和租房之间有个价差，比如付给房东3000元月租金，最终以5000元的价格租给租户，2000元就是租金差。二是提供增值服务所得，即提供家政、购物等增值服务的收益。三是空置期差，长租公寓与业主约定空置期长，实际的空置期短，空置期差内就可以净赚房租。四是金融市场所得，比如风投资金以及租房贷收益。一些长租公寓负责人告诉记者，租金差、空置期差和增值服务所得减去装修改造和空置期等成本后，收益其实非常微薄。因此很多长租机构都瞄准了金融收益，租金贷成为常用操作方法。

　　租金贷的收益来自于期限差。租赁者申请全年租金额度的贷款，贷款平台一次性将一年房租支付给长租机构。而长租机构拿到全年租金后，却是按季或按月支付给房东，其中的期限差就产生了资金沉淀。一些长租机构利用沉淀资金进一步扩张拿房。目前，多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务。北京市也叫停了租金贷，对违规者从重处罚，联合惩戒。然而，从制度上讲，对于长租公寓沉淀资金的使用和去向，仍属于监管空白。

　　此外，还有装修甲醛超标、讨要押金难、合同陷阱等问题，也暴露了长租公寓市场监管的欠缺。长租公寓的监管主体以及监管规则都需要进一步明确。

　　可能很少有人注意到，大多数长租公寓企业并不是房地产企业，而是互联网企业、高科技企业。

　　比如自如对自己的定位是一家O2O互联网公司，蛋壳也在简介中标明“这是一家大数据驱动的互联网公司”。长租公寓到底应该属于住建部门管理还是科技部门管理，并不是特别清晰。

　　冯俊分析，长租机构大多以科技企业身份出现，一方面可提升融资吸引力，另一方面有税收上的考虑。“营改增之后，财产租赁企业增值税率为6%，于是两个问题产生了：一是这类企业原来营业税率是5.56%，所以增值税名义税率高过了营业税;二是增值税在租房领域的抵扣项很难取得，房东大多是普通老百姓，发票不容易取得。而高科技企业增值税很低。”冯俊说。

　　作为租赁市场中的“年轻人”，长租公寓暴露了一些新问题，也体现了租赁市场一些老毛病。“长租公寓市场乃至整个租赁市场需要更加全面明确的市场规则。”冯俊说。

　　打造品质租房核心优势

　　在目前市场中的长租公寓品牌，都有“管家”角色，负责房租的相关事宜，对所有租客都会进行身份认证为租客提供基本的租后服务，例如保洁、维修、网络等全产品链服务。此外，长租公寓还衍生出品质、刚需、合租、整租等细分模块，并相应开发出多元化、多风格的组合产品，以满足不同类型的租住人群需求。

　　近年来，伴随毕业生、白领人群租房需求的与日俱增，长租公寓让租期服务、科技社交在长租公寓得到释放。与此同时，基于租客的白领标签，有些公寓还将举办主题活动，提升自身社交属性功能，打造社区效应，长租公寓通过系列增值和人性化服务迅速与传统租赁模式形成鲜明对比。