长租公寓行业开启初级发展阶段 需建立完善监督机制

　　在业内人士看来，长租公寓在解决租房信息不对称、产品和服务错配方面的进步毋庸置疑，它在客观上挤压了黑中介生存空间，降低了租房者的风险，改善了居住体验。“在自如等长租品牌的作用下，很多房产信息平台也开始提出以真实房源服务用户，可以看出长租公寓对整个租住行业带来的震撼与思考，已经迫使全行业重视真房源与品质租房问题。”

　　长线稳定资本才是正道

　　任何行业的发展，都离不开资金的支持。目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

　　在何亮宇看来，长租市场的长远发展，离不开适度创新的金融化，“要有金融支持，但要是适度的，不能过度。”

　　俞国泰亦认为，长租市场要发展，必然需要长期稳定的资金，而且还要有相对回报率较低的资金来参与，“资本肯定都是逐利的，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这是资本参与长租市场，最需要明确或界定的。”

　　何亮宇指出，资本介入长租市场的方式主要有以下四种：一是直接入股;二是买资产，拿重资产成为产权所有人，或REITs投资人对外出租;三是以魔方为代表的ABS，用自己的系统，信用去借一笔ABS做扩张安排;四是以自如、蛋壳为代表的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生租金消费贷的证券化。

　　针对资本推着机构囤租待涨的传言，何亮宇表示，资本方关心的核心问题，是收到的房源能否尽快向市场投放，“囤两个月才涨两百元，但两个月的机会成本损失可能是两年才能挣回来。作为理智的成熟资本方，是非常关注空置率问题。而会不会降低装修标准，那是另外一回事，要控制装修标准，不能出现甲醛等问题。

　　值得注意的是，在长租公寓盈利难的背景下，伴随着长租公寓激烈的竞争和快速的发展，监管压力也随之而来。

　　据上海证券交易披露的信息显示，花样年发行的一笔50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券在8月30日被“中止”，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券自7月2日至今也处于“中止”状态。

　　在以租赁名义发行公司债的房企中，一些企业并未公开披露公司是否涉足租赁业务。业内人士指出，在其他渠道被堵截之下，房企们纷纷借道“住房租赁”发债，这可能引起交易所等监管部门的注意，以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎。

　　树立租房市场时代新标准

　　伴随市场进一步升级与洗牌，服务能力弱、标准升级慢的企业将面临更大压力。消费市场需求已经从真房源、租住质量、科技生活便捷程度等上升至更高的安全层面，消费新标准正在倒逼行业变革。公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控，在产业链和供应链体系上更加深入，有优势的同时，但也承担更重的线下运营风险，复杂且艰巨。

　　据了解，长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节。第一环节是收集房源，配备领导团队和收房团队，对房源系统评估，完成签约入库。第二环节是设计装修环节，配备设计、采购、配置团队，完成房源评估、房屋装修。第三环节是房屋出租，配备出房团队，完成出租业务，日常交租等工作。第四环节是租后服务，配备服务团队，为租户提供高质量服务。

　　长租公寓行业从2010年发展至今，虽然得到迅速发展与市场认可，但仍处在在初级阶段，面对长产业链与重运营的风险，以及消费者需求的提升，一些长租公寓企业也相继出现了如租金上涨、租金贷风险、空气质量安全等问题，但客观来看，也促进了行业不断朝积极方向发展，例如自如主动提出对房源进行空气质量检测，合格后才能上架，并把健康安全提升成租住的新标准。

　　行业专家表示，“企业应该拥抱这些变化并警醒，对于既存的问题需要通过更专业、系统化的服务，满足新标准下租客更高品质的租住需求;同时也呼吁政府及相关机构建立完善的监督机制，通过多方面发力才能让长租公寓市场顺利进入下一发展阶段，获得更广阔的发展空间。”

    （房掌柜整理来自新华网、人民日报、新京报）