前七月全国近800宗土地流拍 地价将如何影响房价？

前7个月全国房企土地成交价款6619亿元，同比增长21.9%。7月全国土地成交与重点城市继续背离，从百城数据看，重点的一二三线城市土地市场仍在降温，1-7月百城宅地成交建面、出让金同比增速为16%、19.7%，7月百城宅地成交溢价率环比收窄5.6个百分点至12.1%，创2015年下半年以来新低。倪一琛认为，这表明全国土地成交回升或主要来自五六线城市贡献，展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力，未来成交或将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，全国土地市场未来将渐趋理性。

分析人士称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

　　作为房价中占比最大的因素，土地市场在2018年发生了显著变化：流拍或底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现下跌至“腰斩”。

　　8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；同时，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也保持低位。

　　地价下跌也已出现。在今年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，相比两年前同区域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

　　过去二十多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条，但是随着地价的大概率下跌，高房价还能撑住吗？

　　土地市场疲态已现

国家统计局数据显示，1月至7月，全国商品房销售面积为89990万平方米，同比增长4.2%，其中7月单月同比增速为9.9%，增幅环比扩大5.4个百分点，单月增速亦创近一年来新高。前7个月全国商品房销售额7.83万亿元，同比增长14.4%，增速环比提高1.2个百分点。前7个月，全国商品房销售均价同比增长9.7个百分点，增速环比扩大0.2个百分点。

　　在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。

　　其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

　　尤其值得注意的是一线城市，即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。

　　8月9日，上海宝山顾村出让一幅宅地，底价42.7822亿成交，楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米；8月14日，广州拍出的5宗地块中，1块地以底价成交，2块仅比起拍价高60元/平米左右，价格也大幅低于两年前。

　　整体而言，土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。

　　“流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

　　美联物业总监何倩茹认为，近期土地以底价成交为主，主要原因是土地出让的限制条件比较多，比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等，加重了房企建房的成本。

　　国泰君安分析师谢皓宇则指出，拿地资金严格监管，房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购买力有限，最终带来地价下行。

　　浙商证券也称，开发商资金来源在今年持续紧张，再加上去年是土地大年，房企已补充了充足的货值，今年在拿地方面就更加谨慎。

　　广州一家大型房企人士坦言，受限价、限签政策影响，公司的销售回款明显放慢，对于拿地的资金预算也相应缩减；同时，热点城市的热门土地限制性因素太多，综合测算下来能盈利很难，公司也不去抢了。

　　严跃进提醒，近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态，换言之，分析房企拿地的压力，进而形成科学和有效的供地模式，“否则房企拿地的盈利账都算不清，也不会去拿地了”。

中泰证券研究所分析师倪一琛表示，7月三四线楼市仍呈现较强的韧性：西部、东北地区前7个月商品房销量增速较上月分别扩大0.5、1.1个百分点，中部地区增速小幅回落0.1个百分点。展望下半年，考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线城市销量全年将温和下行。在一二线城市，随着供给的逐步放量，商品房成交稳步改善。从跟踪的高频数据来看，一线4城、二线15城住宅成交7月同比增速分别为14.3%、21.8%，增速环比扩大18、27.5个百分点。前7个月全国东部商品房销量降幅较上月继续收窄1.6个百分点。在三四线城市温和下行、一二线城市稳步反弹的格局下，预计2018年全年商品房销量增速在0%左右。