房企融资难问题雪上加霜 2018年将成“生死攸关”年

　　在规模和利润面前，越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。这背后，是融资渠道越来越窄，融资成本越来越高的窘境。同策研究院研究总监张宏伟曾表示，房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。

　　根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。

　　业绩大幅分化

　　A股上市房企业绩状况正经历冰火两重天，截至8月2日晚收盘，除了滨江集团和金融街之外，总市值在百亿以上的上市房企上半年业绩均保持稳定增长。

　　其中招商蛇口净利润和同比增幅表现优异，预计实现净利润68亿-70亿元，同比增幅为89%-94%。

　　保利地产和绿地控股尽管增速低于招商蛇口，净利润规模也达到了64.92亿元(同比增长14.90%)和59.43亿元(同比增长27.61%)。

　　即便是业绩略减的滨江集团和金融街，业绩下降也是受“季度间收入的不均衡性”影响，公司的房产销售和交付都处于较为稳定的状态。

　　相比之下，市值在百亿以下的上市房企处境则较悲观。上半年亏损的企业都来自中小企业阵营，其中亏损企业额度最高的是中弘股份，其在2018年上半年预亏14亿元，净利润同比下降4876.59%。

　　对于亏损的原因，中弘股份称：“一是融资成本费用变化导致财务费用比同期增加10亿元;二是对‘亚洲旅游’的长期股权投资拟计提资产减值损失约1亿元;三是受国家房地产调控政策影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售大幅下滑，房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。”

　　此外，公司还面临累计43.19亿元的逾期债务本息，控股股东中弘卓业持有的公司全部股份已被司法冻结和司法轮候冻结。目前公司正常经营都成难题，欲出售资产偿还借款。

　　“去杠杆背景下的融资难，对于龙头企业影响有限，反而会加快中小房企出局，行业集中度提升将会加速。”东方证券房地产行业分析师竺劲在其研报中指出。

　　8月2日，一名大型房企内部人士也告诉记者：“融资能力是房企分化一个非常大的因素，因为相对于中小型房企，大型企业在银行、交易所、交易商协会上获得资金的能力以及资金成本都是有一定优势的，房地产本身就是资金密集型企业，能融到资金就能拓展更多项目，有更多项目储备，更高的毛利率，获得更多利润。”

　　40家房企融资4105亿元

　　“公司正在找融资成本较低的渠道，但是并不容易。”某房企管理层透露，有些热钱虽然愿意进入房地产行业，但成本非常高。

　　另有金融机构人士透露，在全国百强房企中，负债率过高的房企，“几乎从我们融资名单上排除了，风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资，这样风险相对可控。”

　　根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。陈朦朦认为，地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下的局面。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看，融资金额在2018年5月份骤降，6月份虽有小幅回温，7月份保持小幅上涨，但依然处于低位运行。

　　陈朦朦表示，从7月份40家房企融资情况来看，境内发债渠道大规模紧缩，房企发债受到很大限制;海外银团贷款“复出”;创新融资方式多样化;境外发行公司债利率均超8%;外币融资大幅增加。

　　事实上，近两年内，房企融资渠道持续收缩。如今，依靠销售规模实现快速回款已经是摆在房企目前的头等大事，因为，2015年以来发行的公司债将在今年下半年迎来第一波还债高峰期。

　　正如绿城中国执行董事、执行总裁李青岸所示，自2016年的“9·30”政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增不减，使房地产的融资渠道变得狭窄，出现融资难、融资贵的现象。

　　房企融资用途受严格监管

　　近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房企的融资检查。这项排摸的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

　　此前公司债与票据之间可以互还，但按窗口指导的新规定，公司债只能还公司债、票据只能还票据。从分管领域看，公司债融资由交易所监管，票据则由银行间市场交易商协会监管;这项检查将由交易所和银行间协会通过分别检测自身相关部门展开排摸。

　　对于发放新债券，操作层面也有了新的精神：旧债到期或长租公寓，开发商才有发行新债的可能。