房企融资难问题雪上加霜 2018年将成“生死攸关”年

　　仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范，让房企以旧还新的接力融资变得更加困难。

　　不只是对融资用途进行规范，在资金源头，开发商融资的数量和规模，已经出现大范围缩水。中止以至终止发债的房企，已经有近20家。

　　“从多个类型债券发行中止的现象中，传达出重要的资本市场信息。按当前的市场及政策走向来看，上半年资本市场收紧融资的势头将在下半年延续。”姚耀表示。

　　随着上交所7月12日一则公告，保利置业从6月19日中止发行15.14亿元资产支持证券到7月12日终止，保利置业申请发行的这项购房尾款ABS融资宣告流产。

　　保利置业ABS支持证券从中止到终止还不到一个月，而在此之前已经有二十多家房企的融资处于中止状态。

　　6月15日金融街中止了一笔50亿元公司债券，合生创展等多家房企债券均遭中止。有机构统计，今年上半年共24家房企欲发行公司债1125亿元，然而中止的次数则达到21次。

　　对于房企融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳认为，金融机构持续去杠杆，将对楼市和房企产生影响。而下半年房地产的融资形势也不容乐观。

　　“开发商融资渠道收紧、新增融资规模缩减的态势，预计不会发生根本性转变。对开发商来说，过多冀望监管层在融资政策上放水不太现实。通过加快销售来回笼资金，保证现金流安全，应该是每一家房企排在前位的重要议题。”张琳表示。

　　境外债规模成本双增加

　　据观察，从40家房企7月份融资情况来看，境外债的规模和成本都在上行。

　　陈朦朦表示，从同策研究院近2年的监测数据来看，海外银团贷款几乎绝迹，此次在7月份的融资渠道中，海外银团贷款“回归”。一方面，这侧面反映境内融资困难;另一方面则是由于国内企业能申请到大规模银团贷款的极少，多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。

　　而在融资成本方面，据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。其次，招商蛇口成功发行了2018年度第一期超短期融资券，票面利率3.74%。融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　陈朦朦认为，国内融资环境恶劣，境内发债监管趋严，银行贷款不易，海外银团贷款的再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。在这样的情况下，房企不得不寻求海外融资渠道，但又不得不背负上过高的融资成本。由此可见，融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。

　　诸葛找房方面也认为，预计2018年下半年，在融资监管不发生改变情况下，房企融资环境仍较为严峻，融资渠道受限，房企应加快去杆杠、降负债的速度，进而使得企业稳定发展。

　　陈朦朦进一步称，房企承受能力越来越有限，多家房企股权质押比例超过50%，已经逼近“雷区”警戒线。从近期全国土地流拍不断，本质上就折射出房企融资出了问题无奈“减粮”，再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大时期，债台高筑的房企还能坚持多久?短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企只能要么“割肉”甩楼，要么转让股权“刮骨”疗伤。

   （房掌柜整理来自证券日报、21世纪经济报道、中国网）