开年以来,规模房企投资速度不减,尤以碧桂园、绿地集团表现抢眼。综合两家第三方机构统计,有3家房企新增货值超500亿,34家房企新增货值超100亿。
亿翰智库研究总监张化东指出,从新增货值,可以透析房企的投资力度、投资方向。“如果说销售数据代表的是过去,那么货值和土地储备代表的则是未来,也构成了房企估值的核心”。
从百强房企拿地表现来看,TOP50房企拿地仍积极,销售规模的马太效应将被继续放大。同时百强房企的投资路径逐渐“西进”,重庆、武汉、郑州、西安这类城市越来越受到关注。
行业门槛抬高
一名房企营销总监认为,从房企拿地和销售表现来看,今年规模房企的竞争将持续激烈,销售门槛越来越高。
据统计,截至2月末,54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%,许多企业在加速销售的同时,也在加快对土地储备的补充。
销售百强房企中,有68家在土地市场有所斩获。TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%,TOP10集中度达36%。
进入2018年,房企各梯队的门槛值也再次提升。2月28日,张化东在与机构的电话会中,谈及目前行业前10房企的门槛值达到260亿。TOP50突破60亿大关,如果全年做不到200亿以上,就很难进入百强了。克而瑞研究中心数据显示,今年1月,百强房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月销售数据与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。业内预计,今年楼市相对较平稳,但行业集中度会进一步加快,中小型房企或面临较大压力。
如前所述,1-2月份新增货值上百亿的企业有34家,较2017年12月底增长14家企业,销售金额上百亿的企业增至30家。由于土地市场的竞争未来会传导在销售端,因此可以看出未来企业在销售竞争上会更加激烈。
排名前10的大房企开年来正积极拿地,1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点,增长到47%,使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平,用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出,新增货值仍高度集中于TOP20房企,未来仍为规模房企的天下。
其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上,碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王,一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地,总可售货值586亿元,其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个,通过收购获得的土储占比1/4。
拿地更为理性
相比2015年、2016年上半年,高单价、高溢价率的现象在土地市场已不多见。
今年1月,在北京,还出现土地流拍的现象。尽管是因为出让宗地本身附加条件严苛而导致此一结果,但不得不说,房企拿地理性了许多。
背后的原因涉及土地供应规则的嬗变。深圳等多个城市在土地供应上,不仅设置高价熔断规则,还要求企业自持,增加租赁住房用地的出让。
另外,在重重调控之下,企业及购房者对行业预期有所转变。
调控的压力并未随着2017年的结束而停滞。中原地产研究中心统计数据显示,2018年全国房地产市场密集发布,截止至2月28日,2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。
其中包括三亚发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》,要求申请办理商品房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品房网签均价和单套最高价。而2017年,三亚已相继出台限购、限售政策。
山东淄博也宣布,淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,部分区域新房需取得不动产权证3年后方可上市交易,特定区域需满5年后方可上市交易。济南也开始认房又认贷,建立新建商品住房售价的最高限价制度,按毛坯房定价,最高销售单价不得高于9000元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟认为,相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧,降温房地产市场为主,从四季度开始到2018年,房地产调控将以落地各种政策为主。
资金层面的压力亦在限制房企的土地需求侧的活动。当下,房企们不是在发债就是走在发债的路上。2月23日,万科2018年第一次临时股东大会上,99.99%的高票通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》,万科350亿债务融资工具已磨刀霍霍。
但发债容易还债难,今明两年是房企偿债高峰。房企“发债-拿地-销售-偿债”的链条不容出错。
纵使“唯规模论”有被诟病之处,但无法否认规模的重要性。拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量,但在各种因素的杂糅下,这个资本游戏比以往更考验房企投拓团队的智商,错失机会或跌入陷阱均不被允许。
泰禾集团营销副总经理兼深圳区域营销副总经理刘伟透露,泰禾尖岗山项目深圳院子将于今年三季度入市。时隔两年,泰禾在深圳拿地的闭环将要完成了。土地市场更多故事在目光之外。
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