规模房企开年投资速度不减：拿地积极 行业门槛抬高

　　开年以来，规模房企投资速度不减，尤以碧桂园、绿地集团表现抢眼。综合两家第三方机构统计，有3家房企新增货值超500亿，34家房企新增货值超100亿。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，从新增货值，可以透析房企的投资力度、投资方向。“如果说销售数据代表的是过去，那么货值和土地储备代表的则是未来，也构成了房企估值的核心”。

　　从百强房企拿地表现来看，TOP50房企拿地仍积极，销售规模的马太效应将被继续放大。同时百强房企的投资路径逐渐“西进”，重庆、武汉、郑州、西安这类城市越来越受到关注。

　　行业门槛抬高

　　一名房企营销总监认为，从房企拿地和销售表现来看，今年规模房企的竞争将持续激烈，销售门槛越来越高。

　　据统计，截至2月末，54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%，许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充。

　　销售百强房企中，有68家在土地市场有所斩获。TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%，TOP10集中度达36%。

　　进入2018年，房企各梯队的门槛值也再次提升。2月28日，张化东在与机构的电话会中，谈及目前行业前10房企的门槛值达到260亿。TOP50突破60亿大关,如果全年做不到200亿以上,就很难进入百强了。克而瑞研究中心数据显示，今年1月，百强房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月销售数据与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。业内预计，今年楼市相对较平稳，但行业集中度会进一步加快，中小型房企或面临较大压力。

　　如前所述，1-2月份新增货值上百亿的企业有34家，较2017年12月底增长14家企业，销售金额上百亿的企业增至30家。由于土地市场的竞争未来会传导在销售端，因此可以看出未来企业在销售竞争上会更加激烈。

　　排名前10的大房企开年来正积极拿地，1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点，增长到47%，使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平，用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出，新增货值仍高度集中于TOP20房企，未来仍为规模房企的天下。

　　其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上，碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地，总可售货值586亿元，其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个，通过收购获得的土储占比1/4。

拿地更为理性

  相比2015年、2016年上半年，高单价、高溢价率的现象在土地市场已不多见。

  今年1月，在北京，还出现土地流拍的现象。尽管是因为出让宗地本身附加条件严苛而导致此一结果，但不得不说，房企拿地理性了许多。

  背后的原因涉及土地供应规则的嬗变。深圳等多个城市在土地供应上，不仅设置高价熔断规则，还要求企业自持，增加租赁住房用地的出让。

  另外，在重重调控之下，企业及购房者对行业预期有所转变。

  调控的压力并未随着2017年的结束而停滞。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国房地产市场密集发布，截止至2月28日，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。

  其中包括三亚发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求申请办理商品房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品房网签均价和单套最高价。而2017年，三亚已相继出台限购、限售政策。

  山东淄博也宣布，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，部分区域新房需取得不动产权证3年后方可上市交易，特定区域需满5年后方可上市交易。济南也开始认房又认贷，建立新建商品住房售价的最高限价制度，按毛坯房定价，最高销售单价不得高于9000元/平方米。

  中原地产首席分析师张大伟认为，相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主。

  资金层面的压力亦在限制房企的土地需求侧的活动。当下，房企们不是在发债就是走在发债的路上。2月23日，万科2018年第一次临时股东大会上，99.99%的高票通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》，万科350亿债务融资工具已磨刀霍霍。

  但发债容易还债难，今明两年是房企偿债高峰。房企“发债-拿地-销售-偿债”的链条不容出错。

  纵使“唯规模论”有被诟病之处，但无法否认规模的重要性。拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量，但在各种因素的杂糅下，这个资本游戏比以往更考验房企投拓团队的智商，错失机会或跌入陷阱均不被允许。

  泰禾集团营销副总经理兼深圳区域营销副总经理刘伟透露，泰禾尖岗山项目深圳院子将于今年三季度入市。时隔两年，泰禾在深圳拿地的闭环将要完成了。土地市场更多故事在目光之外。

　　大部分城市土地溢价率保持低位

　　也有人猜测，房地产企业可能是在豪赌，“押宝”限购政策在今年退出，但张大伟并不这么看，他说，从目前的溢价率角度来看，还谈不上是豪赌调控放松。因为对于企业而言，毕竟过去两年是在透支土地库存，现在是有了一个补充土地储备的意愿。

　　的确，从土地溢价率来看，这一轮土地成交热潮和以往不同。大部分城市土地溢价率保持低位，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的水平，成交地块也以“低总价、低溢价”为主要特征。当然，低价、高成交额也说明热点城市的供地总量明显增加。有解读认为，土地财政下，地方政府的卖地冲动依然较强。不过张大伟认为，地方政府这回有点冤枉：“从政策角度来说，目前土地成交金额的上行，主要原因还是跟地方政府主动调控，增加房源供给有关。因为增加土地供给最后能使市场更加平稳。”

　　规模房企来势汹汹

　　梳理上述机构关于1-2月的房企新增货值榜单不难看出，有两类房企已经快速进入竞争状态，积极获取土地。

　　一是绿地、中海、龙湖这类龙头，本身销售规模庞大、土地储备充足的房企。绿地在近两年的规模增长有所放缓，去年新增货值也仅排在15位，落后于其销售排名，今年1-2月新增货值达到934.2亿元，显示出加速发展的决心。中海在换将后，企业发展策略也向规模扩张有所侧重，新增货值位列第3。龙湖近两年发展势头较猛，开年来新增610.7亿元货值，拿地销售比达1.1。

　　另一类是去年销售过千亿的旭辉、世茂、雅居乐、新城等房企，彼此竞争激烈，在年初便延续去年积极拿地状态，拿地销售比均在0.8以上。

　　最为突出属旭辉和中南，两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额。中南置地拿地价值164.4亿元，同期销售则为145.6亿元。雅居乐拿地销售比为0.8，1-2月新增货值达到181.3亿元，位列第19位。

　　此外，亿翰智库发现，几家在业内具有话题性的房企也很积极补充土地储备。

　　比如，福晟集团新增货值达287.4亿元，新增货值与销售金额比高达442%，投销比高达72%，福晟拥有一支专职拿地的“飞虎队”，2018年公司已收购5个项目，数量占新增项目的70%。卓越集团新增货值292亿元，拿地总价达191亿元，新增货值是同期销售金额的4倍之多，作为来自深圳且优势在商务地产的开发商，公司开始发力全国扩充储备，新增项目主要分布于浙江、江苏、河南、河北等地。泰禾集团2017年土地拓展全面转入到以并购为主，收并购拿地建面占比超九成，2018年1-2月新增货值182.7亿元，新增4个项目全部是收并购获得。

　　去年业绩增长迅猛的景瑞地产，近期收并购也很活跃。3月1日，景瑞宣布完成对北京市东城区东直门内大街9号院4号楼的一幢四层商业大厦的收购，代价2.8亿元人民币，建筑面积约5768.35平方米。

　　对此，同策咨询研究总监张宏伟认为，房地产行业销售毛利率和净利率持续走低，为了维持发展速度和规模，房企不惧增加杠杆，增加土储，以抵御市场利润下降和营业成本上升的困境，这样的扩张方式未来将面临更大风险。

　　值得关注的是，在1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，达41%，较2017年底提升8个百分点。据悉企业青睐中西部的原因是：去年以来，一线城市尤其北京、上海，人口规模已经饱和，土地资源也越来越稀少;而中西部区域作为一个多核心发展的都市圈，拥有武汉、成都、重庆和西安等多点带动，且交通路网发达、教育发展程度高、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、第一财经、央广网）