房企重金布局长租公寓 缩短盈利周期靠增值服务赚钱

　　长租公寓无疑是2017年最受开发商追捧的新生业态。万科、碧桂园、龙湖等多个标杆企业纷纷拿出重金布局长租公寓，新型证券化产品也在该领域破冰。石榴集团旗下熊猫公寓在北京目前已有7个项目落地，熊猫公寓CEO王玺龙在谈及运营经验时总结，由物业、装修以及资金三方构成的高成本使得长租公寓的盈利空间变窄，而资金承受力是开发商们优于其他资方的特点。未来在突破盈利的问题上，证券化是参与者们普遍认同的手段。但是王玺龙表示，并不是所有产品都能完成证券化，经营主体的规模、风险把控能力以及发起人是否具备资质，这些才是证券化能否进行的基础。

　　缩短盈利周期 靠增值服务赚钱

　　在实体经济参与者与多路资本纷纷投向长租公寓，使之成为存量房市场最热词的同时，盈利难、周期长的问题始终伴随左右，这同样也是石榴集团旗下熊猫公寓不可回避的问题。

　　熊猫公寓是石榴集团今年5月开创的新品牌。熊猫公寓CEO王玺龙向北京商报记者介绍：“我们的旗舰店——北工大店5月1日开业，经过两个半月的招租，现在达到了满租状态。目前主打面积为25-45平方米左右的出租房屋，月租金均价在2500至4000元左右。可以说达到集团对我们的指标考核。”

　　尽管如此，如何缩短盈利周期也是落在王玺龙身上的重任。他介绍称，集中式公寓的特点是产品初期投入大且投入持续时间长，这也使得回款周期自然拉长。“一般物业的租赁年限在10-15年，而公寓自身的回款周期在5-9年不等，有的开发商会把它控制在7、8年左右。实际上，相对于十余年的租期来讲，7年左右的回款周期是可控的，但是绝对时间已经超过5年，是非常长的了。”在王玺龙看来，集中式公寓未来的发展方向一定是要基于人员和公区，设置消费场景，从而创造新的盈利模式，这样才能增加盈利点，缩短盈利周期。

　　王玺龙介绍，以熊猫公寓为例，在一层公区目前已设置了无人超市、酒柜、咖啡机等多个配套服务，虽然这些都是“小钱”，但是在熊猫公寓看来，“薄利多销”的收入依然可期。“我们把这些服务称之为最后一公里生态圈，也就是消费的增值服务，我们也正在研究更多的可能性，未来在最后一公里生态圈上会形成可复制的品牌，这也将成为除了租金收入以外的、更大的收入来源。”

　　房企心态 先“占坑”后盈利

　　值得一提的是，面对长租公寓广阔的发展前景，除了石榴集团以外，万科、旭辉、龙湖、世联行等房地产开发及服务企业早已涉足长租公寓领域，开始规模化布局。此外，酒店和互联网初创企业等领域企业也纷纷进入该领域，例如，如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务;青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，并占领了一定的市场规模。据不完全统计，目前市场上各类公寓运营商已超500家。由于规模不断拓展，差异化的竞争对于生存和未来发展显得尤为重要。