房企重金布局长租公寓 缩短盈利周期靠增值服务赚钱

　　包括王玺龙在内的业内人士将目前市场上的长租公寓分为了“四大派系”：即开发商派、中介派、创业派、酒店派。这四类企业公寓产品的运营均有各自的优势所在。王玺龙进而介绍，中介派采用租金差价+增值服务费的模式，主要考量运营商的拿房议价能力和产品成本的控制能力;而创业派的长租公寓更注重线上运营和社群打造，新概念的提出是该派别的明显特色;酒店派的产品则是有极强烈的酒店风格，盈利模式方面主要通过加盟品牌公寓的方式来获取利润，特点是小型化和分散化。

　　相对于上述三个派别，开发商涉足长租公寓优势在于拥有成熟的产品研发体系和资源整合能力，另外不得不提的是敢于投入资金也是开发商最鲜明的标签。“目前物业的获取形式有多种，有自有物业、有租赁物业，由于集中式公寓对于地理位置、周边商圈有一定的要求，物业标的资源有限，因此很多开发商都会采用租赁的形式，有的开发商为了获取物业资源，租赁成本甚至占到所有成本的85%以上，这就导致回款周期会变得更长，”在王玺龙看来，此类做法的背后是开发商对于长租公寓市场的心态，先进来后研究，先“占坑”，以后再考虑盈利。

　　证券化试水 运营主体资质是基础

　　虽然心态上很稳健，但是在运营过程中所承受的成本压力也是开发商不可回避的问题。正如王玺龙介绍，在一个单体的长租公寓项目中，最大的支出是物业租赁成本，一般会占到整体成本的70%左右;此外，20%左右的成本是装修、土建等，在这一点上开发商通过集采而压低成本的优势较为明显;另一项重要的成本便是资金成本，一般比例会在15%左右。也正是因为存在这样的成本压力，长租公寓的证券化成为了行业普遍认可和向往的解决资金压力的路径之一。

　　业内专家认为，作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，长租公寓机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。资产证券化则能盘活存量资产，减轻其压力。因此，长租公寓运营模式的“轻”资产化转变是未来市场竞争决胜的关键。

　　据悉，公寓“轻”不仅来自于运营的“轻”，更主要来自资本的“轻”， 目前来看，我国的类REITs项目有三类，分别是轻资产模式的租金收益权模式，重资产的CMBS模式和重资产的类REITs模式。他们的区别在于证券化的底层资产不同。轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产，实质上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。而CMBS和类REITs最大的区别是类REITs不直接就商业物业进行操作，原始权益人通过将物业注入项目公司，以项目公司股份转让的形式转让商业物业。

　　12月初，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。这意味着，在保利地产发行住房租赁REITs之后，又一家央企也进行长租公寓的资产证券化。在不少业内人士看来，当下轻重资产并重的长租市场，资产证券化之路势在必行。与此同时，长租公寓的发展还将激发出其他金融业务的创新。

　　王玺龙也认为，资本市场大门打开之后，长租公寓才能得到长足发展。不过，王玺龙表示，并不是所有产品都能完成证券化，经营主体的规模、风险把控能力以及发起人是否具备资质，这些才是证券化能否进行的基础。

　　“具体来说，首先物业本身是否合法和是否适合做证券化，这是最基础的，在市场上我们会看到，很多物业自身存在很多这样那样的问题，比如产权不明晰、证照不全等;其次，对于经营主体的资质要求也很高，例如规模、风险把控能力等。这些综合条件达标才有了可证券化的基础。”王玺龙坦言。