首付越高越省税背后逻辑 谁让阴阳合同逃税成行规？

    一套总价940万元的房子，最低可以按照330万元的价格网签，剩下的房款以“装修”为名逃避缴税。

　　目前，本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税，中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。

　　去年一年，本市成交了近27万套二手房，通过高装修款、低网签价成交逃税的方式，竟然成了“行规”。

　　超低税费暗藏逃税玄机

　　上个周末，在工商大学校门西侧，我爱我家的门店里一个看房人都没有。闲来无事的中介开始向记者推销房源。

　　打印出来的推广页面上写着，一套位于海淀区北洼路甲28号的万景公寓两居室，面积为115.5平方米，业主叫价980万元，中介备注950万元能成交。

　　“这套房是满五惟一房源，税费很少。”中介业务员指着推广页面上“税费，4.05万元”一行字说。

　　所谓“满五惟一”、是指这套房产距离上一次交易已经满5年，且为家庭名下惟一住房，可以享受首套契税优惠等相应政策。

　　可是按照成交价计算，即使只按照1%税率标准交契税，一套总价950万元的房子也不应该只有4万余元的税费。

　　在这家门店中，标注着超低税费的房源还真不少。比如一套位于西三环外的紫竹花园二手房，其销售价格为880万元，但税费只有4.38万元。

　　实际成交价八九百万元，但是税费却还不到应交纳额度的一半，这是怎么回事？

　　“做低网签价，税就少了。”中介说。

　　实际成交价格和网上申报价格完全不一样，这不是涉嫌逃税吗？虽然记者反复追问，但对方始终避开了“逃税”这个字眼，只说这是一条行规。

　　“现在都得做低网签价，能做的都做！”他说。

　　“首付越高越省税”背后逻辑

　　在我爱我家门店提供的房源介绍中，写着“尽量少贷”的字样。为什么会这样？

　　链家西城展览路店的经纪人用九和苑的一套房为例，计算出了少贷背后的利益空间。

　　这套房只有一室一厅，面积不到70平方米，叫价已经到了940万元。中介声称，这套房如果全款买，预计契税只有3.3万元，只要按照低网签价申报，个税和营业税都可以不交。

　　为什么可以不交？这和本市目前执行的政策有关。

　　按照目前的二手房缴税计算方式，如果购房人购买的是90平方米以下的首套房，需要交纳的契税就是网签价的1%；如果购买的是二套房，那么无论面积大小，契税都是网签价的3%。

　　在购买二手房时，还有可能缴纳营业税，如果房产证或者契税发票满两年，普通住宅不用缴纳营业税，非普通住宅要缴纳差额的5.6%，不满两年的房产则要按照网签价的5.6%计税。

　　在个税方面，只有满五惟一才能免征个税，否则按照差额征收20%。

　　“如果你全额付款，那就可以按照330万元申报网签价，其他的单给房主，这样总共缴纳的税款就是3.3万元；如果你贷款，要根据你的贷款金额倒推，只要网签价超过468万元变成非普宅，那税就成倍翻上去了。”他举例说，此前这套房子购买价格为300万元，按照10%的装修成本不用交税的原则，网签价只要低于330万元，都可以逃掉契税以外其他税款。

　　这也就是说，如果购房人有钱拿出全款，就可以申报330万元的网签价；如果他要贷款300万元，以贷款6成计算，那网签价也要随之提高到500万元，就按照500万元缴税；如果购房人要贷款500万元，同样是贷款6成，网签价就要提高到将近840万元。

　　“网签价越高，税越高。”中介说。

　　但这套房子毕竟要卖到940万元，网签价330万元，剩下的610万元怎么办？

　　中介说，可以算成“装修款”，单独写在合同中，等过户时直接付给房主。

　　按正常交易流程，市住建委要求设立资金监管账户，房屋首付或者全款要打进这个账户中，才能过户。但“装修款”却不用进入资金监管账户。