闽系房企抢滩资本市场 泰禾集团2016年放缓拿地速度

　　又一家福建房企宣布登陆资本市场。

　　1月29日，总部位于福州的金辉集团股份有限公司(以下简称“金辉集团”)发布了IPO招股书预披露文件，拟登陆上交所，目前总股本为18亿股，此次拟发行数量不超过6亿股，计划募资60亿元，建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区4个开发项目。

　　2010年房地产企业IPO暂停至今，A股无房企挂牌。最近一次登陆A股的地产公司是2015年湖北金环和绿地控股的借壳上市。

　　随着IPO新政的实施，房企在A股IPO的限制开始松绑。

　　多位分析人士表示，房企选择登陆A股市场，这在一定程度上反映出政策的缓和以及房企融资环境的利好。

　　在金辉之前，2016年1月13日，同为福建房企的融信中国控股有限公司(以下简称“融信控股”)正式在香港联交所主板挂牌;为上市筹谋9年的福建房企福晟集团拟借壳佑威国际在香港上市。

　　经济观察报了解到，正荣、融侨等闽系房企都在为上市做准备。

　　一位闽系房企的内部人士表示，目前排名靠前的几家福建百亿房企，大多从2013年开始进行全国化布局，2013年和2014年大手笔拿地，2015年相对来说较为谨慎，为了再扩张以及缓解资金压力，上市是必然的选择，“这是一场生存之战”。

　　金辉IPO

　　早在2005年，金辉便传出上市的消息。此后，金辉选择和融侨以股权置换的方式进行深度合作，但两家企业于2010年分道扬镳，金辉筹谋继续冲刺资本市场。

　　招股书显示，金辉的实际控制人为林定强，其通过境外企业间接控制金辉集团96%的股份。

　　数据显示，2012年、2013年、2014年及2015年1-9月，金辉集团协议销售额分别为100.26亿元、137.97亿元、156.17亿元及94.18亿元;整体业务毛利率则呈现了逐年下降趋势，分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

　　报告期内各期末，金辉负债总额分别为290亿元、319亿元、332亿元和330.9亿元，合并口径的资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

　　其短期偿债能力较弱。招股书显示，金辉集团2014年的流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.72和0.4，远低于行业水平;短期偿债压力大，如2015年9月30日，公司一年内到期的非流动负债67.2亿元，应付账款29.7亿元，短期借款2亿元。

　　从数据看，金辉最大的短板是存货基本集中于二三四线城市。克而瑞以其2015年1-9月的销售额分布计算，二线城市销售金额占60.4%，三四线占26.6%。在建项目中，位于上海的两个项目销售率分别达到84%和94%，几乎已无货可卖。二三线城市的去库存压力巨大，且影响了公司的盈利水平。

　　截至2015年9月底，金辉共有土地储备建筑面积(含拟建及在建)近500万平方米，但大部分集中在二三线城市。其中，苏州、淮安、连云港、福州等在内的华东地区占比67.6%，重庆、成都在内的西南地区占20.96%，华北(沈阳)占8.3%，西北(西安)占3.09%。

　　金辉已经开始加重在一线城市的布局，但付出的代价较大。2015年12月，金辉以28.15亿元总额拿下了上海闵行区莘庄镇地块，溢价率高达143.28%，建筑面积6.42万平方米;11月，苏州苏地2015-WG-43号地块也被金辉地产以9.36亿元拿下，折合楼面价8209元/平方米，溢价149%。

　　过去几年，内地房企为了打开融资通道，大多选择在香港上市或者借壳上市。随着政策的松动和注册制的到来，业内人士表示，房企在A股IPO有望迎来窗口期。

　　金辉披露之前，2015年11月13日富力地产和万达商业都已经进行了预披露，拟在A股上市。根据招股说明书，富力地产本次公开发行新股不超过107000万股，万达商业拟发行不超过2.5亿股新股。

　　郑州绿都地产集团有限公司也在近日宣布，拟在A股市场首次公开发行股票并上市，已于2016年2月1日在河南证监局进行辅导备案。公开资料显示，目前绿都地产已开发25个项目，总开发体量超过700万平方米。2015年，绿都地产销售合同额近百亿元，同比增长117%。

　　闽系抢滩

　　同样是福建房企，融信选择在香港上市。2015年12月31日，融信集团正式于香港公开发售3.375亿股股份，虽然认购严重不足仅仅为2.7%，但于1月12日最终定价为每股5.36港元，集资17.8亿港元，并于1月13日成功挂牌。