热点楼市三高症状普遍 土拍市场非理性风险应受关注

　　6月1日，信达集团以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米，是当前该区域销售均价的2倍。

　　5月30日，被称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交了12宗土地，有10宗溢价率超过200%，其中包河区两幅地块溢价均超过350%，一日揽金近百亿元，有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

　　热点城市“三高”症状普遍

　　上海、合肥土地拍卖的热闹表现仅仅是一二线城市高总价、高单价(楼面价)、高溢价“三高”地块频出的缩影。据统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“高价地年”2013年，全国的“高价地”数量也不过60幅。

　　有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍。5月27日，2016年全国总价“高价地”在杭州诞生，信达地产(5.180, 0.13, 2.57%)以123.18亿元、接近100%的溢价竞得该地块;5月24日，武汉出让8宗地块，其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后，被正荣地产以9.72亿元夺得，溢价率达173%。

　　一线城市土地市场不仅呈现“三高”症状，而且还屡现“郊区高价地”。在上海，除了6月1日拍出的顾村地块，还有5月18日保利地产斥资55亿元拍得的周浦宅地，楼面价达5.45万元/平方米，这意味着未来该项目的售价须达7.9万元/平方米才能保本;5月19日，泰禾集团(19.170, -0.11, -0.57%)连夺上海崇明县两地块，溢价率超过200%。而在此前一周，奉贤区和松江区均刷新了土地历史成交纪录，三个区域“高价地”总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。

　　土地拍卖市场非理性，风险应受关注

　　非理性的土地拍卖市场，令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为，目前土地市场的过热表现，主要原因还是一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。

　　值得关注的是，近期所有拍出的“高价地”，其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾“高价地”周边的“国贸天悦”发现，该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的新科“高价地”，远高于项目一期销售均价2.8万元。南京单价“高价地”周边的在售楼盘均价在3万至3.5万元之间，远不及单价“高价地”4.5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市，“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。

　　地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，“所有 高价地 都有较大的亏损可能，过去几年全国的 高价地 目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”

　　为防止发生房地产泡沫，目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告，对多块出让的土地设定最高报价，超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由政府设定地块的出让最高限价。