【掌柜日报】光明地产对赌压力巨大:一个半月内连卖四子

　　值得注意的是，当年重组时，农房集团曾许下承诺：“本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度，农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数，即农房集团全体股东承诺2015年-2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。”

　　为了给予市场强力信心，农房集团近乎断了自己后路。甚至承诺如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数需履行补偿义务的情形，光明地产便可以1块钱直接定向回购应补偿的股份并予以注销。

　　业绩承诺期正在一步步逼近，光明地产的这份成绩单进展如何?

　　财报显示，2015年光明地产实现营业收入123.87亿元，其中归属母公司的净利润为5.1亿元。2016年光明地产营业收入上升至207.82亿元，归母净利润10.11亿元。至此，光明地产2015-2016两个年度共实现归母利润15.21亿元。若要完成业绩承诺，其2017年度归母净利润至少需要达到19.92亿元，这一数值已经超过了此前两年之和，也意味着光明地产2017年全年净利润需要同比翻番也能达标。

　　然而，2017年过半，光明地产的归母净利润仅仅为2.6亿元，其下半年无疑将面临更为严峻的环境。

　　光明地产暴露出的财务问题远不止疲软的盈利能力，其负债率始终处于80%以上的高位，且流动负债占比过半。以2017年上半年为例，393.32亿元的负债中，流动负债高达281.64亿元，占比超过70%，光明地产短期偿债承压。

　　此外，报告期内取得借款收到的现金107.24亿元，偿还债务支付的现金112.76亿元，换言之，光明地产借款几乎都用于偿还债务了，“借新还旧”正是其当前正在运用的模式。

　　这四笔交易后，光明地产将获得超过15亿元的净利润。这一交易产生获利，甚至超过此前两年的业绩总和。

　　易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，业绩承诺也会为其带来一定的压力，所以项目抛售资产也有助于回笼资金，进而改善现金流和财务状况。

　　严跃进强调，就光明地产出售的项目而言，不排除“逢高套现”的可能，毕竟有些项目的当前价格相对偏高，抛售是有利的。

　　以上述东恒海鑫项目为例，公告显示，东恒海鑫的主要资产为恒海国际花园项目。截至2016年12月31日，恒海国际花园别墅1期、2期、3-2期已开发且基本销售完毕;待开发土地面积约37.4万平方米，均为住宅，物业类型有别墅及小高层，预计可售面积约22.5万平方米。因此该项目对于光明地产来说是后续盈利空间十分有限。

　　此外，淀山湖属于上海、江苏和浙江的交界处，具有较好的区域优势。然而实际情况是，后续类似上海17号线地铁开通以后，其沿途所经区域对淀山湖部分非地铁沿线项目势必会造成冲击。

　　并购扩土

　　就在光明地产以迅雷不及掩耳之势抛售掉四个变现能力不佳的资产，确保业绩承诺达标后，其又开展了一系列并购拿地计划。

　　11月、12月接连拍得苏州、上海地块，其中上海地块用途为动迁安置房。

　　一名行业人士向《国际金融报》记者表示，此类地块的投资是带有执行政府动拆迁政策的，通常拿地成本也不高，但销售的盈利空间也相对有限。光明地产之所以拍下此类地块，不排除后续会有机会在此类区域获取其他商品住宅用地，这样有助于其在上海一些郊区市场的土地拓展。

　　早在今年10月，光明食品(集团)便强调将从资金、金融创新、市值管理等方面予以光明地产支持。要求光明地产在做好资金创新的同时，要用好外部资源，用活地产+产业。这一表态一度被看作光明食品(集团)对于地产业务的重视。

　　当利润承诺进入倒计时之际，光明地产频频“卖子”，意图不可谓不明显。而业绩承诺无忧后的并购扩土，又饱含其对于未来继续加码地产业务的期望。

　　毕竟，作为上海较为知名的国企，手握较多工业用地的光明地产，在进军长三角时，始终没能做到深耕。这些城市作为光明地产心心念念的票仓和主场，却始终在扮演到不了的远方角色。

　　《国际金融报》记者就相关问题联系光明地产，但其电话始终无人接听。