楼市转向平稳发展期 布局长租公寓成为房企发展方向

　　行业痛点待破题

　　“泊寓上清店共131间公寓，出租率很高，目前还剩下4间待租，45平方米的公寓房租金每个月大概6000元。”在日前的实地走访中，万科泊寓上清店负责人告诉笔者，泊寓虽然是长租公寓，但租期灵活，最短6个月、最长一年，很受青年欢迎。

　　长租公寓市场表面光鲜，有政策支持、市场预期高涨等“光环”，越来越多的品牌房企正在加快入局，但长租公寓的回报率一直备受质疑，配套的财税制度、法律法规等支持体系尚不完善，随着市场的不断发展，相关配套体系也亟须跟进。

　　入局长租公寓的房企对此也有清楚的认识。在房企中，以最先进入长租公寓的万科为例，其泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。对于回报率，郁亮在2017年年中业绩会上坦言：“我们能够达到1%~2%的回报率就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%~8%是正常水平的话，我们就往这个方向走。”

　　把长租公寓当做主航道业务之一的龙湖也曾表示，“三年内不考虑盈利。”根据龙湖披露的2017年中期业绩报告，合同销售额926.3亿元，同比增长140%，营业额同比增长1.2%至185.9亿元，其中物业投资租金收入增长28.8%至11.4亿元，冠寓租金收入占集团收入的0.3%。

　　但龙湖看好长租公寓市场，其计划在未来3~5年的发展过程中，快速突破开业50000间的临界点，至2020年达成行业前三的目标，实现20亿元的年营业收入。

　　对于长租公寓的盈利分析，链家研究院院长杨现领表示：“集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领认为，基于一定的产品和服务能力带来规模效应，才能赢得市场。除规模之外，长租类项目要想盈利，需要做到三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

　　事实上，长租公寓发展的各项积极要素正在聚合。在国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”获得审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs。业内观点认为，这可以帮助盘活存量长租公寓物业形态。随着财税制度、法律法规等支持体系的逐渐完善，“租购并举”的住房体系有望“落地生根”。