新城控股欧阳捷：新存量时代 企业做好基本功最重要

　　伴随存量市场规模的增加，存量市场也成为房企新的竞争领域。但较之传统的开发模式，存量房市场更需要房企提升运营能力、服务技能和资本实力。由此不少舆论认为，存量市场更推崇轻资产属性，房地产运营模式会出现大变革。随着中国房地产存量化趋势的深入，未来房地产需要依靠哪些技能、哪种模式获取行业的位置和市场的机会?

　　9月26日，在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上，新城控股高级副总裁欧阳捷接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时指出，从开发商的角度说，存量时代面临着经营的方式调整，但万变不离其宗，无论是轻资产还是重资产，最核心的东西是投资回报率。

　　房企要提升运营品质和附加值

　　NBD：存量时代下，房企应该调整自身运营策略来适应当前形势?

　　欧阳捷：存量时代主要指的是住宅时代原先是由政府主导和租户主导，未来像欧美一样，会有企业和机构运营。对于开发商来说，企业在租赁市场是存在一定机会的。但是租赁住宅市场投资回报率究竟如何，这是开发商都在纠结的一个问题。

　　开发商都在抢占租赁市场，是基于一个占位的逻辑，但未来还是要回到商业本质，换句话说，就是投资回报率的问题。

　　开发商是期望租金上涨还是下降?如果租金上涨，地价下降投资回报率就回来了。但地价不降，租金不涨，回报率就是不能覆盖成本的。但另一个问题是，租金上涨一定损害租户利益吗?不一定。企业收购二手房存量市场，这个时候地价相对会便宜，通过这种方式可以获得较低地价和税费。

　　开发商可以通过提升运营品质和提高附加值获得更高的客户满意度，继而提高租金收益。因此整个新存量时代并不聚焦于过去的传统思维，不能一味指望着政府让利降低地价，也不能一味指望着市场租金上涨而没有任何附加值的提升。

　　通过开发租赁房转型为服务商

　　NBD：开发商除了抢占市场之外，还需要做出哪些调整?

　　欧阳捷：重资产的核心在于运营效率，通过运营效率提升品质和附加值。企业不能一味期望地价下降，而应提高存量房市场的价值，因此要更多在运营上做文章。同时挖掘客户需求，找到痛点，满足客户最大愿望，从而赚取投资回报。一方面是租金收益，另一方面是附加值收益，通过租赁住房来实现，特别是当这市场规模越来越大时，你的品牌效应会越来越强大。

　　此外，运营商还可以提供服务收益，比如快餐、洗车，提供共享空间，为租户提供服务。还能向市场拓展，不仅能有效利用空间，还可以为周边社区服务，甚至和周边商业做联动，产生一些衍生市场空间。房企可以通过开发租赁住宅，进而转型为租赁住宅的服务商。

　　NBD：存量市场兴起过程中，金融起到的作用和原来比有何不同?

　　欧阳捷：房企要持有重资产难度比较大，主要难在企业要把大量的资金投入到重资产中，此时就会让企业脱离原来的发展轨道，即高周转。此时就需要企业做一些ABS的产品，但前提是投资回报率得到保证，一般要在6%以上才行。但只有一线城市才能达到，所以开发商还是要回到服务至上的本质。