曹舟南：未来2-3年是房地产行业最复杂和最难受时期

　　观点地产网 8月28日一早，绿城中国披露了2017年业绩报告显示，在过去的半年，绿城中国在销售总金额、净利润、股东应占利润以及每股盈利均有大幅度的提升，但该业绩的发布却引发了绿城股价在当天下挫。

　　关注的焦点在毛利率上，对此，绿城中国首席财务官冯征表示，统计期内，公司毛利率达到27.5%，相比去年同期25.3%有所提升，其中在一二线城市有项目的毛利率高达30%以上，但受公司三四线项目低毛利以及个别项目亏损的影响，所以整体有所拉低。

　　行政总裁曹舟南则表示，统计期内结算的项目是2014年之前的项目，有一些历史遗留的项目问题，但是2015年以后的项目都是自己参与拿地的，对这些项目非常有底，毛利率是非常高的。

　　对于股价下跌的情况，曹舟南有些无奈地反问：“香港市场怎么还是个投机的市场，像绿城中国这么结实、稳健的公司，大家不知道怎么来解读它，从土地储备、房价、面临的市场变化、负债率、财务费用、资产结构来看，今天涨了10%才对”。

　　他也表示，这也有可能是个别投资机构对绿城中国业绩了解不够，不过没关系，股价的高低不完全反映公司的价值，不同的人有不同的认识。

　　“出售商业资产将是常态”

　　从披露的中期业绩报告来看，绿城中国2017年上半年的成绩也不乏亮点：销售总金额为595亿元，完成全年千亿目标的六成，较去年同期增长31.1%;实现收入为104.5亿元，同比增长7.9%。

　　其中，在利润方面绿城中国上半年的表现有着更大幅度的提升。1-6个月，绿城中国实现净利润12.7亿元，增长56.2%;公司股东应占利润约12.29亿元，较去年同期增长103.5%;每股基本盈利0.46元，较去年同期增长130%。

　　值得注意的是，在这些上涨数据的背后，绿城出售附属公司的净收益无疑是其中最大的贡献。

　　据了解，在过去的半年，绿城中国出售了两个商业项目，其中一个为北京霄云路项，作价35亿，而撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响，统计期内绿城中国毛利达到28.77亿元，而出售附属公司净收益则为16.26亿元。

　　出售物业必然将会为绿城中国带来资金的快速回笼，但在曹舟南看来，出售物业并不是为了给报表“润色”，而是绿城中国一项即将“常态化”的战略。

　　他指出，酒店和商业一些持有型的物业虽然有着“最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具”三大功能，但同时这些资产本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。

　　“寻找机会出售是我们的战略，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，这是常态，甚至有一些项目即使很不错，但我认为它未来的毛利率满足不了我基本的净利需求，也存在被出售的可能性。”

　　这也意味着，在历经了“融绿”、中交入主等事件之后，曾经以品质为第一追求的绿城也要在房企规模竞赛中加快速度。

　　绿城中国执行董事李永前畅谈未来的投资方针时就提及，公司将聚焦于进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目，重点倾向于高毛利率高周转率的短平快项目，力求实现资产零沉淀，提升投资效率和效益。

　　“一定要把公司做得非常结实”

　　绿城战略上的调整很大程度上是源于其“慢”与“快”的根本矛盾，而曹舟南则指出其中的市场缘由。

　　与一年前在回应规模问题时语出惊人相似的，曹舟南在此次业绩会上则分析认为“中国内地房地产市场已经兵临城下”，并表示其一年前业绩会上的表态已经不幸言中这一现象。

　　据悉，在此之前业绩会上，曹舟南对媒体抛出“崩盘论”，指出“抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快”，如今他再次表示对去年在4月-9月份期间拿下高价地的企业担忧。

　　他认为，大概至明年年初房价将往下走，通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用，而未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。

　　曹舟南表示，绿城中国在两年前就在等这样的市场到来，未来两年只要保持每年销售1000-1500万平方米的土地储备，然后再进行反周期投资，“到2020年，公司再拿出前千亿现今去进行布局都是可以的”。

　　正是基于这样的考虑，面对绿城在土地储备、规模等与行业第一阵营的房企有不小的差距之时，曹舟南表示，“时此刻，今年中报会上，我今天坐在这里还是非常淡定，哪怕到2020年，绿城还是非常安全的”。

　　事实上，绿城中国过去的调整中的确有一定成效。据曹舟南透露，在2016年初启动三四线城市换仓计划以来，绿城三四线项目截止目前的销售贡献额达到了600亿元，而2017年下半年一二线城市可售货源约239万平方米，可售金额约人民币603亿元，占2017年下半年可售金额的71%。

　　曹舟南表示，公司近三年在负债结构方面做了非常好的调整之后，下一步的动作就是做资产结构调整，他一再强调“一定要把公司做得非常结实”。

　　以下为绿城中国控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录：

　　现场提问：根据报表你们出售附属公司的净利润是16.26亿，剔除这个净收入之外你们今年房地产这一块是不是亏损的?为什么亏损?

　　管理层在介绍的时候提到你们可能会有小镇方面和保障房方面的介入，能不能具体介绍下绿城在介入雄安的具体方式，包括有哪些业务，有没有实质性的动作?

　　冯征：关于利润的问题，我们有一次性的出售项目导致有16亿的收入，除了这一块我们税前的总利润是20亿，也不至于说我们其它项目是亏损，没赚那么多是一个情况。

　　主要是我们项目出售结转收入的问题，因为我们为了保持产品质量，在三、四线城市我们的质量和一、二线城市一样，所以我们三、四线城市毛利一直非常低。虽然现在销售上来了，但是它的价格并没有上来，我们在三、四线城市的毛利都是在十几的水平，一、二线城市可以维持到30%到40%。

　　这期内结转的项目里面也有两三个项目是处于亏损的，所以影响了整个利润。我相信未来高毛利时代肯定不存在了，因为现在地价已经很贵了，再加上政府有限价的措施，很难取得高毛利。我们的财务都是真实的把公司的情况反映出来，不会说哪一年突然出现很大的亏损，每一年是什么情况就是什么情况。

　　李永前：上半年国家提出雄安新区战略，也是内地一件大事，从国家提出这个战略以来，中交集团，包括绿城中国都非常积极地介入。据我目前了解，雄安新区的规划还没有正式出台，但是规划出台的过程中我们和雄安新区管委会进行了若干次对接，雄安新区管委会也去了中交集团拜访，我们作为成员企业全程参与。

　　雄安新区非常明确提出，欢迎绿城参与雄安新区建设，包括这几个方面，第一个，保障房建设，希望我们介入;包括公租房，因为绿城在保障房、公租房在业内取得了非常好的社会效应，尤其是在浙江，他们希望我们在这方面参与。

　　第二个，在特色小镇建设方面，绿城中国这几年在特色小镇方面取得了长足的进步，下一阶段雄安新区也有这方面的需求，也希望绿城参与特色小镇的建设。

　　第三个，旧城改造方面，雄安新区包括三个县城的整体改造，也非常希望绿城作为雄安新区三个县旧城改造中扮演主力君的角色，甚至提出这个设想，能不能承担一个县城的城市改造，我们也在做相关的技术准备工作。

　　第四个，关于城镇基础设施和产业投资方面，我们可能会携手中交参与这方面的建设。这是雄安新区在项目推进建设过程中，我们初步规划的几个方面建设。现在中交已经成立了专门的工作组，我们绿城中国也成立了相应的工作小组，正在积极推进并配合工作，一旦雄安新区整体规划落地，我们参与雄安新区建设的步伐会加快。

　　现场提问：我有两个问题，刚刚你们也提到除了出售之外的收益，你们的毛利有27.8%，但是如果剔除出售项目的利润，你们的毛利不超过20%。相比今年上半年出售了一些比较好，均价比较高的项目以外，真实的毛利率可能还并不是太好，其中的原因是什么样，预计全年的毛利率会维持在什么水平?

　　公司今天股价的波动反映了公司的业绩，公司对这个怎么看?

　　曹舟南：非常高兴今天在座的都是老朋友，每年两次，我嘴比较毒，去年也是这样，我说中国内地房地产市场已经疯了，哪个行业有这样的商业逻辑关系，当时面粉比面包贵，我个人判断内地房地产市场即将要崩盘，风险很大，这是我去年讲的。我嘴巴很毒，不幸被言中了。我现在担忧，去年4月份到9月底内房企拿的地怎么办，因为现在的房子不仅限购、限价，还限贷、限售，所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制。广州和南京甚至出现了地价多少，预售证价格就多少。

　　为什么说这样的话，我当时就说了一句话，抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快，这是我去年讲的话，抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快，也不幸被言中。

　　此时此刻，今年中报会上，我今天坐在这里还是非常淡定，根据我这样的观念指导思想，这几年绿城中国拿的土地我心里非常有底，今天报表披露的现金只有367亿，坦诚告诉对，我今天账上现金接近600亿，还有一两百亿都是一、两年到期，我在想，我明天就把这一、两百亿债还了算了。

　　中国内地房地产市场已经兵临城下，绿城2017年上半年反映的问题还是在2014年底结转的项目上，毛利率问题，到年底就会反映我们公司这几年的真正发展的价值，项目的价值可以反映出来。今年上半年中报反映出来的是2014年的项目，甚至更早的项目，这背后的原因我不想说太明白，绿城在那段时间发生了很多故事。

　　至于绿城出售物业大家要有心理准备，绿城相比其他内房企业有什么问题呢?绿城的自持比例相对比较高，比如酒店，比如商业，这个大家都知道，请媒体朋友也要有思想准备，随着内地房地产市场的变化，我想把这块资产逐步做轻，大家一定要理解。

　　从现在来看持有物业的比例会给我带来负担，比如说酒店，酒店有三大功能，最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具，但是酒店本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用。今天我把话说在这里，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，这个是常态。并不是因为我报表难受了，我要卖掉一些物业，不是的，这是我的战略，寻找机会出售是我们的战略。甚至有一些项目即使很不错，我认为它未来的毛利率满足不了我基本的净利需求，也存在被出售的可能性。

　　下一步我总体项目进一步提高所有项目的权益，我要把资产负债率降下来，把负债逐步缩小。绿城中国近三年的时间负债结构做了非常好的调整，负债率明显下降，财务费用降低。

　　但是我下一步的动作是资产结构调整，我一定要把公司做得非常结实，大家都非常关注内地市场和行业变化，我不知道大家对目前内地房地产市场有没有深刻的研究，我觉得现在已经是“兵临城下”。我今天坐在这里还很轻松，我哪怕到2020年，绿城还是非常安全。我看了其他公司的情况，万科现金也就700亿，绿城中国现在将近600亿的现金在账上。

　　大家都知道房地产的特性，你说土地还投不投，不知道现在怎么办，为什么?我认为到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。

　　前年拿得那么高的土地，内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价，这是所有内地房企的开发和商业模式。原来高地价拿了以后，现在的商业模式被剪断了，房价要跌不是增长，但是你拿地的时候是按照今天拿高地价博取未来高房价的模式，我不知道大家怎么办。更担忧的是储备量很大，明年万一下降了10%、20%怎么办，比如拿的地里面地价是3万元，掉10%变成2.7万元，再掉10%就变成2.5万元了，你承受得起吗?因为房价都控制下来了，地价肯定要下来。我个人认为大家一定要系统分析。

　　包括刚才讲的股价问题，我今天中午吃饭的时候和同事交流，香港市场怎么还是投机市场，像绿城中国这么坚实的一个公司，这么稳健的公司，大家是怎么解读，怎么来分析。比如说我们把内房股进行分析，它的土地储备，它的房价，它后期面临的市场变化，它的负债率，它的财务费用、负债结构、资产结构有没有分析过，我认为今天绿城中国涨10%还差不多，怎么今天市场会这样反映呢，我觉得是个投机市场。

　　我去年也是跌了，很奇怪，我去年一口气买了100万股，今年上午又想买，没时间而已，去年我买100万股赚大钱了，今天买了肯定赚大钱。股价的问题不是个别投资人，可能是绿城的业绩不好，这个也没关系，因为股价高也反映了公司的价值，不同的人有不同的认识。

　　毛利率我是这样理解的，从2015年以后买的地的毛利率非常高，这个我非常清楚，现在还在反映2015年以前项目的毛利率，这个受种种因素的影响，这个问题是客观的。但是大家千万不要误解，说出售物业是为了保住毛利率，我们出售项目是战略安排。

　　现场提问：绿城中国目前土地储备有5000多万平方米，管理层会不会在下半年增加土地储备，对下半年的市场你们有什么样的应对方式?去年4月份到9月份绿城拿地没有?

　　最近比较火的国家政策是租售同权，房企介入的是长租公寓，一些地方政府推出100%租售同权的地块都是给了国企，绿城有没有在这个层面上介入的想法?怎么看这个市场?

　　曹舟南：很难说我现在有没有总体想法，投资方面，土地储备也不超过两年，因为我认为最困难的两年已经到来了，假设从明年开始，2018年5月到2020年的5月份，甚至到2020年底是中国内地房地产市场最棘手、最难受、最复杂的时候。所以我们的土地储备里面保证有千亿以上，也就是有两年的销售量就足够了，因为后面这两年会出现很多情况。

　　现在土地储备超过上亿平方米的同行不知道怎么办，比如说杭州市前天出台了新增土地30%用于做租赁物业，上海市今后全部出让土地几乎全部做长租公寓，北京是共享产权，我个人判断全国主要城市这些政策出台完以后，未来新增土地里面40%到50%是租赁物业，也就是长租房。

　　比如说去年全国一手房交易量是11.64万亿，今年成交量可能会将到9万亿左右，但是因为今年三、四线城市出乎意料的好，估计在9万亿以上波动。大家推算一下，如果现在开始主要城市推出的新增土地里面40%到50%做租赁物业，也就是说未来新增土地里面50%到60%之间，假设以去年11.64万亿为基数，也就是新增一手房销售明年会降低到6万亿左右，甚至更低。

　　从另外一个纬度来分析，中国大陆现在人均居住面积超过44.1平方米，城市超过36.6平方米，超过发达国家的基数和标准。从这两个纬度来讲，新增房源市场会被硬生生节流。

　　现在储备的土地里面，我们的同行储备量很大，上亿，甚至两亿的都有，我不知道后面怎么办。关键是你的房价受到了控制，房价受到控制地价肯定会亏。你的自有净资产三、四百亿，比如说我可售储备一、两万亿，掉10%就是1000亿，掉20%就是2000亿，不知道后面怎么办。我也不是事后诸葛亮讲这个话，绿城中国在两年前就等待这个时候的到来，在房地产市场出现这样的变化。

　　我这两年始终给我们团队说绝对不要去拼地价，我始终保持1000亿到1500亿的一年销售额，仅屯两年左右的土地，未来我们也是保持两年左右的土地储备。

　　我早就提出反周期投资，为什么我们账上有这么多现金流，去年我就提出来反周期投资，什么意思呢?房价、地价往下走的时候，比如说到2020年初，5月份，甚至下半年，那个时候我会拿出上千亿的资金拿地。从去年4月份到9月份拿的土地是最高的水平，大家一定要认识中国内地房地产市场非常有意思，今天的高地价以博取未来高房价的商业模式的时代已经过去了，也不可能长久。

　　关于租售同权的问题，我认为未来长租房的土地来源有两种，一种是政府在招拍挂的时候有部分土地支持租售同权，支持做长租房。另外一种来源是通过招拍挂与自持物业中来，做长租公寓比重占30%左右。还有一种情况，整块地在招拍挂的时候就明确是做持有物业，长租房。

　　前段时间我和杭州市政府，通过其他路径和相关主要城市的政府进行对接过，现在地方政府都会有投资公司，他们觉得这个地价太便宜了，像上海前段时间推出的土地这么便宜，要做长租公寓，但是很多人没办法拿，绿城中国现在第一大股东是央企中交集团，他都没有办法，因为你的比重偏低，30%不到，但是他推出的地价非常便宜。

　　所以未来长租公寓供地方式有两种，一种是招拍挂，大概30%来自商品房里面要拿出来做长租公寓。65%来自于整块地推出的时候就明确了做长租公寓，但是这65%只能给国有投资公司来做。

　　现在如果按照商品房来招拍挂的时候，现在中国做长租公寓的回报在2%左右，绿城中国上半年平均融资成本在5.6%，很难覆盖我的财务成本，这一块物业从经营角度来讲比较难以布局。从更大的战略考量，中央经济工作会议上明确提出来，REITs、资产证券化一定要配套，不配套就由国家做，地方政府做，国有企业做。

　　但是反过来讲，我们是做市场生意，你说这么大比例的市场，租赁物业如果不请最有品质的开发公司去做，一旦产生规模化的长租公寓以后，品质一塌糊涂怎么办，这么好的土地，国家给这么大政策支持，但是如果不让绿城这样的品质开发商参与租赁房的建设，我相信会造成极大的浪费，这也是我比较担忧的问题。

　　我前天晚上还和一个地方政府谈这个问题，绿城怎么参与的问题，如果政府、绿城中国、银行三家去做。租赁渠道方面网上阿里巴巴可以参与，但是阿里巴巴没办法参与建设和品质这一块，所以这是非常担忧的一件事情。我相信这也是国家对房地产市场的重大战略转变，在这个重大战略转变过程中绿城中国一定会参与建设，我们一定要做最好的长租房，最好的租赁物业给消费者，这是绿城的社会责任，也是绿城给中国消费者的道义责任。

　　现在坦诚讲，现在我们和政府在积极的磋商，希望在这几万亿的市场中参与建设。我甚至做轻资产也没关系，做代建也没关系，或者我前面把土地买过来，建设完毕达到交付条件，银行给我一定的回报，我只要有一个退出机制就可以了，因为不退出我的财务费用覆盖不了。所以我前期可以参与，交付以后我可以退出，相当于财务投资，做轻资产都没关系。我相信绿城中国这一块一定会和国家政府合作，我相信动静会很大。