杨红旭：楼市复苏已是板上钉钉 成交量增长房价必涨

　　楼市观察

　　虽然成交量已经出现回升，但房价只是止跌反弹，并未如成交量一样“火”起来。可楼市上涨的逻辑就是，成交量先变化，成交价格后变化。从市场一般规律来看，成交量持续增长3至6个月后，房价必涨。

　　五一小长假刚过，关于一线城市房地产市场回暖的新闻，便扑面而来。

　　至少从媒体舆论层面，已经确认了一线城市步入新一轮上涨通道。去年年底，市场多数意见还对楼市持悲观或谨慎态度，想不到半年多后，便快速达成了共识。

　　几组4月的一手房数据正在说明楼市随着夏天的到来而火热起来。北京商品住宅成交面积环比上月增长48%，同比去年增长23%。上海成交面积环比增长59%，同比增长63%，成交均价为29422元/平方米，同比上涨13%。广州成交面积环比增长49%，同比增长22%。

　　而4月的二手房表现更加抢眼。北京二手住宅网签17191套，创近25个月新高。上海二手房成交3.6万套，环比增长63%，同比增长109%，这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所导致的7.05万套的历史顶峰，成为历史次高点。

　　楼市成交量只能用一个字来形容：火。

　　当然，虽然成交量已经出现回升，但房价只是止跌反弹，并未如成交量一样“火”起来。可楼市上涨的逻辑就是，成交量先变化，成交价格后变化。从市场一般规律来看，成交量持续增长3至6个月后，房价必涨。而且，数据表明，在市场步入上行通道的前半段，量增势头，明显强于价涨;而进入后半段时，量缩，价格反而会加速上涨。

　　最近的一个案例就是在2012年，当年一线城市和部分二线城市的二季度开始成交量持续大增，价格止跌小涨;2013年成交量收缩，但价格涨幅远大于2012年。

　　房价指数能比较准确地反映房价短期变化。全国70个城市的房价指数表明，今年3月70城房价平均环比下跌0.2%，而2月时环比下跌0.5%，也即跌幅明显收窄，而1.2%的最大跌幅出现在2014年8月。按此趋势推测，今年二季度必定迎来房价止跌反弹的“拐点”，其中5月的可能性较大。但一线城市的平均房价，早在去年12月便已上拐，其后盘整，今年3月涨幅扩大至0.2%，可以说一线城市房价率先翻红，其中深圳为全国的领头羊。

　　而中指院的百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点;易居中国研究的中国城市住房价格288指数显示，2015年4月指数值与上月基本持平，环比下跌约0.01%。

　　这些数据共同印证了一点：全国主要城市的房价正在经历由下跌向上涨的转换，其中一线城市已经完成。

　　推动市场复苏的因素，主要是政策与货币的“双重放松”“双轮驱动”。去年二季度开始地方纷纷救市，“9·30”央行与银监会放松房贷，今年3月政府工作报告罕见地提出支持改善性购房需求，其后六部委分别抱团出了三个新政，加大支持自住性购房的力度。另外，去年11月以来，两次降息、两次降准，标志着货币放松，这有助于商业银行发放房贷。只要这两个驱动因素不发生方向性变化，则一线城市楼市将持续回暖，而二三线城市也会有所跟进。2015年全国楼市出现复苏，整体强于2014年，已成定局。