二手房价上涨引业主毁约 律师：买方可起诉强制过户

　　你还是先别买房了，有好多业主临时毁约了。”红荔路上一家房产中介门口，地产中介小蔡无奈地劝说买家“再等等”。“3·30”政策之后，深圳房价上涨，不少已签订卖房合同的业主为“捂房高价卖”，不惜采取毁约方式。但昨日，有资深房地产法律专家提醒，买家可起诉并强制过户。

　　房价上涨催生业主毁约潮

　　家住福田区的秦先生告诉记者，他于3月份花300多万购买了蛇口一套二居室二手房，并交了10万元的定金，买房的同时他卖掉了原有的房子，准备近期交完余款并搬入新房。没想到，进入4月后，房价上涨，业主觉得原来卖得便宜了，宁愿双倍赔付秦先生定金也不卖房。

　　昨日，在景田当地产中介的蔡小姐告诉记者，最近反价的业主特别多，“一会儿一个价”，连她也“抓不准”，有的甚至毁约。现在，她只能劝说买家“等一等”，等房价稳定再出手。

　　广东信荣律师事务所张茂荣律师专注房地产官司10余年。昨日，张茂荣告诉记者，这是他从业以来遇到的最大业主毁约潮。进入4月，他的律所都坐满了前来委托的买家和卖家，平均每天能接到20来个咨询电话，有的是买家被毁约后前来咨询办法，有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约，有的业主甚至直接发出解约函。

　　违约成本低致毁约难约束

　　秦先生说，业主临时毁约让他进退两难，当他提出要加价购买时，业主要价将近400万，这让他难以承受，可他早已卖掉原有房子，想再次买房时，其他房子房价也在上涨。

　　“业主怎么能说毁约就毁约?”秦先生很愤怒。张茂荣解释，首先，房价上涨，目前二手房成交价上涨20万至100万元，相对房价涨幅，业主的违约成本低。张茂荣举例说，前不久，一买家在前海花330万购房，但近期遭遇业主反价，成交价增加100来万，即使按照购房合同约定赔偿双倍定金和20%违约金，业主仍能多赚40来万，“这么大诱惑，业主当然不惜毁约也不卖房。”

　　其次，买家维权成本高，诉讼不确定性也是原因。张茂荣说，除了“定金双倍返还”是法律规定的，但大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证，“法院判决时，有可能调低违约金比例。”而买家在此期间的损失也很重，如房价上涨后遭遇再次购房的升值差额，这也是难以举证的。

　　律师支招防范业主毁约

　　种种因素致业主毁约行为难约束，难道买家就束手无策?据张茂荣介绍，房价上涨，赔偿过低，但其实买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。4月底，张茂荣作为代理律师收到深圳市罗湖区人民法院判决书，法院判决，全额支持要求业主赔偿成交价20%的违约金。

　　防范毁约行为同样重要。张茂荣支招：1、增加定金数额，提高违约成本;2、完善合同条款，防止约定不明;3、切断毁约借口，确保合同有效;4、缩短交易期限，尽快完成过户;5、委托律师陪购，确保购房无忧。