川企兴元成墨尔本拿高价地 一年豪掷1亿澳元拿下7块地

　　安逸，人们喜欢用这样一个词来形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一个安逸的城市——墨尔本，连续四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的评比中，墨尔本在医疗、教育和基础设施建设等方面均获满分。这样一个宜居城市，自然获得了全球开发商的青睐，在早期意大利、新加坡、马来西亚的房产商抢滩当地市场之后，近两年来，中国多家开发商也纷纷进军墨尔本房地产市场。其中，一家深耕成都多年的川企——成都兴元房地产开发公司在当地崭露头角，一年之间豪掷1亿澳元拿下7块地，被业内称为“拿高价地”。如今，就连墨尔本银行的两位行长Sean O’Donnell(肖恩·奥唐纳)和Jim Serafim(吉姆·谢拉菲姆)也因为想为这个“大客户”提供量身定做的服务，而专门去墨尔本大学孔子学院进修中文。实际上，在走出去投资的各个领域中，房地产属于高风险行业，在发达国家和地区开发房地产绝不是“有钱任性”、“买买买”那么简单的事情。除了有雄厚的资金，川企凭什么能与行业巨头同台竞争?初入澳洲他们吃过哪些亏，又获得了哪些宝贵经验?华西都市报特派记者深入当地房产行业，为你揭秘首个“吃螃蟹”的川企如何在当地站稳脚跟。

　　地产年增值6% 川企看中墨尔本“钱景”

　　富士贵区最大的开发项目，是成都兴元房地产公司修建的“富贵天城”。准备今年6月开建，明年5月开售。3月20日中午，墨尔本初春的太阳有点刺眼。华西都市报记者一行驱车从市区向西出发，十分钟后来到富士贵区。在西郊通往市中心的大道旁边，有一大片被围起来的空地，东南角售楼处的风格让我们觉得很是眼熟。这里，就是兴元房地产公司在墨尔本拍下的第一块地，楼盘名叫“富贵天城”，是富士贵区从建区以来最大的开发项目。准备今年6月开建，明年5月开售。“这片区域属于政府优先发展的地方，也是从西区进入墨尔本市区的必经之路，交通便利。”澳大利亚兴一公司董事姚煌告诉记者，墨尔本市区的公寓住宅均价约9000澳元/平方米，富士贵区的公寓预计均价6000-7000澳元/平方米，一室一厅的公寓总价最低约25万澳元。2013年12月底，成都兴元房地产在墨尔本注册了“澳大利亚正兴集团”，姚煌所在的兴一公司是集团下属公司之一。一年多来，正兴集团在墨尔本豪掷1亿澳元密集拿地，包括在CBD和富人区的几个地块，至今已有7块地收入囊中，可谓是2014年墨尔本的“拿高价地”。初入澳大利亚房地产市场，为何如此密集地在同一个城市拿地?“其实在进入市场之前我们做了很多考察和可行性报告，除了墨尔本还有悉尼、布里斯班等。”姚煌说，经过考察，公司认为墨尔本所在的维多利亚州政府比较支持房地产开发建设，同时这边的地价相对不是太高。以富士贵区的这块地为例，总面积1万平方米，地价仅2300万澳元。此外，近年来墨尔本房地产市场以约6%的年增速升值，新开发的公寓受到年轻人青睐，市场前景看好。

　　拿地只占20% 拿批文前花千万做报告

　　在墨尔本搞房产开发，地价只占总成本的20%-30% ，但是设计和建造要占70%-80%。“听你这么说，在墨尔本拿地岂不是很简单?”面对华西都市报记者的疑问，姚煌给了一个肯定的答案：“是的，拿地挺简单的。”他说，当地政府对于外资企业进入房地产市场也并无特殊要求，拿地都是通过公开竞拍。政府政策支持、拿地成本低，销售前景好……在澳洲开发房产似乎是稳赚不赔的事情了，但姚煌告诉华西都市报记者，拿地之后的工作才是“技术活”。在澳洲开发房地产与国内有着很大不同，虽然地价便宜，但是造价却很贵。“在墨尔本搞房产开发，地价只占总成本的20%-30%，但是设计和建造要占70%-80%。”以“富士贵”项目为例，该地块规划共建5栋，地下一层，地上最高建33层，整个项目建好要花3亿澳元，每平方米要花2000澳元。为何设计与建造如此贵?姚煌给记者拉了一个清单：在澳洲拿地之前，要先花数月时间做多项调研，包括环境污染、地质情况、交通、噪音、垃圾、社区环境、房屋设计等等。“澳大利亚政府对高密度房产的开发有严格规定，必须调查土地重金属污染、地下水污染、地质构成等情况，如果不调研清楚就拿不到建筑许可证。”姚煌说，“富士贵”这块地地下1.5米就是岩石，因此规划时地下只建一层停车场，地面还要另建5层停车场才能满足住户需求。其中，每一项调研都需要专家团队出具报告，政府综合专家报告和设计方案后才决定给不给批文。而聘请专家的费用不菲，都是以小时计费，每小时约200-400澳元。“这块地我们设计费花了700万澳元，加上专家的费用，开工前就花了1000万澳元。”