SOHO中国四年内出售超5个地产项目 套现或达340亿元

　　“在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。我们还是要永远遵循这个原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”潘石屹表示。

　　根据SOHO中国在6月26日的出售公告，虹口SOHO项目协议定价35.73亿元，经调整营运资金净值和未偿还银行贷款后，初始代价为27.56亿元。截至2016年12月31日，虹口SOHO项目总成本为23.37亿元，出售成功后，将获得收益4.191亿元，SOHO中国预计入账毛利为1.27亿元。

　　出售公告显示，2015年7月才完工的虹口SOHO项目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分别录得收益(即租金收入)人民币545万元及7933万元。虹口SOHO项目租金加差价算下来两年赚了约2.1亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示，对于SOHO中国来说，物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于，其在低谷吸收相应的物业，而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金，但不代表其对于写字楼物业不看好，更多的是一种资产组合的转化。”

　　记者注意到，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

　　随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高，提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元/平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

　　再转型：从大客户到小企业、散户模式

　　至2012年提出转型自持物业后，SOHO中国的业绩便不尽如人意。各项盈利指标一路下行。其中营业额由2012年的161.43亿元，下降到2015年的9.95亿元;公司股东应占溢利由105.85亿元下降到5.38亿元。

　　2015年初，SOHO 3Q业务，成为潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向。在2017年7月7日的媒体沟通会上，潘石屹表示，SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　SOHO 3Q起始于2015年2月，彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间办公室，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着手机和电脑来工作。

　　SOHO中国年报披露，截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心，有2个在建中心，提供超过1.6万个工位，SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。

　　7月14日，新京报记者实地走访了光华路SOHO二期项目，该处的SOHO 3Q是SOHO项目中的旗舰。光华路SOHO二期的地下一层到二层，均被改造成SOHO 3Q共享办公空间。

　　进入办公区域后，记者看到，与去年5月记者走访时大面积的空置工位，办公人员并不多相比，如今在SOHO 3Q办公的人数众多，甚至稍显拥挤，仅少数位置欠佳的工位未有人使用。

　　“目前我们接近9成的工位都出租出去了，剩下的不多。”光华路SOHO 3Q一名负责运营的楼层经理对记者表示。其还向记者介绍，目前位于走廊处的开放式工位，租赁价格是1000元/工位/月，而独立的封闭办公室，则是500元/工位/周。这一价格，与一年前相比，也有不少提升。

　　7月15日、7月16日，记者还走访了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q项目，情况显示共享办公出租率保持在接近9成的水平，且租金相较去年时均有所提升。

　　“我们这里总共是有3层作为共享办公，但一层、三层都被几家公司整体租下来了，只剩下二层还有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q，一位运营人员对记者表示。

　　据新京报记者了解到的情况，SOHO 3Q虽然是SOHO中国运营，但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中国支付租金取得SOHO中国旗下物业使用权的方式，即SOHO 3Q也是SOHO中国的租户。

　　SOHO 3Q业务的发展，使得SOHO中国2016年的租金收入有了大幅增长。年报显示，2016年SOHO中国营业额约15.77亿元，同比上升58%，其中租金收入约15.11亿元，同比上升44%。

　　而光华路SOHO二期、凌空SOHO的出售，会否影响位于此处的SOHO 3Q的运营?“SOHO 3Q本来就是通过向SOHO中国支付租金的形式取得相应物业的使用权，以后也会继续向新的持有人支付租金。”7月14日，SOHO中国人士向记者解释，SOHO中国是SOHO 3Q品牌的拥有者和运营方。

　　严跃进表示，SOHO中国转向发展共享办公，有其优势，不同于以往的面向大企业大客户的写字楼租赁，共享办公背后更多是小企业、散户模式，而SOHO中国以往散售模式为其转向共享办公提供了经验;其次，SOHO中国算是国内共享办公的首倡者，潘石屹认为共享办公不仅仅是物业开发，更是一种理念，是品牌，这也是潘石屹选择出售其他物业资产的原因，想将更多的资源向共享办公业务倾斜，用更低的成本，获取更多的收益，包括品牌价值。

　　配套商业客源量引业主吐槽