房企再战三线城市:购买力溢出效应显现 望解去化压力

　　中梁集团投资发展中心总经理李和栗表示，2017年中梁将继续以三四线城市为主战场，逐步实现由浙南区域向长三角省际扩张的步伐，有效进入华东强二线城市，全面推进全国战略布局。“原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创新;开拓苏中、苏北，皖北、中西部强地级市小众市场，江苏地级市全面覆盖，择机进入热点城市;加强关注江浙周边(安徽、江西、福建)，择机进入中西部省会或重点市场。”

　　据公开信息，今年以来中梁已获得40余幅地块，除了一贯聚焦的长三角区域以外，还实现了对福建宁德、江西景德镇、河南信阳、四川达州等东南沿海及中西部重点三四线城市的首次布局。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇，“比如广州周边的东莞、惠州等地，北京周边包括固安、香河、永清，是未来市场的机会点”。

　　中骏置业在年报中表示，2017年，热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平;三四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。

　　此前，早已在三四线城市布局的房企已经尝到甜头。今年发力迅速的碧桂园正是得益于一二三四五线城市的全面布局，在每个时点都可以抢收红利，因此销售业绩良好。克而瑞数据显示，2017年1月~5月，碧桂园流量销售金额2521.6亿元，暂时位列销售第一。从其2016年年报看，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。

　　随着购买力的溢出效应不断显现，强三四线城市越来越成为房企谋求发展的必争之地。

　　借道特色小镇

　　面对三四线城市的火爆，越来越多房企开始通过特色小镇进入市场。

　　第一财经记者注意到，华夏幸福、绿城、绿地等房企都在通过特色小镇模式进入三四线城市，这个模式也成为今年最热的一种方式。

　　绿城此前计划未来5~10年将打造5~10个理想小镇，希望带动中国新一轮农村改造。其中，一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积，总体100万平方米左右的建筑面积，带动3~5平方公里农业改造，构成3万人的小镇。居住主体部分是城里人，大约2/3～3/4是城市里溢出来的中产阶层的需求，比如50~60岁的夫妇，带着孙辈住到小镇。

　　“我们将发挥已有的PPP模式经验，将其引入特色小镇，探索特色小镇PPP模式。”华夏幸福基业股份有限公司执行总裁叶珺说。

　　以华夏幸福在嘉善打造的人才创业小镇为例，地处嘉兴市嘉善县南部区域，用地面积约3.3平方公里。截至目前，已开工项目18个，累计完成投资16亿。华夏幸福希望通过产业聚集吸引上海外溢的创业者，并将这个区域打造成一个完善的创新创业服务平台，推动嘉善县经济发展和产业转型升级。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良表示，2017年房地产板块重点将“特色小镇”模式纳入发展战略，为此绿地正在积极筹备特色小镇。

　　按照绿地的规划，在京津冀地区发展特色小镇过程中，绿地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。

　　“目前绿地正在寻找合适的土地和项目。石家庄、保定、廊坊、张家口等区域都是突破口。”绿地方面介绍，按照京津冀区域特色小镇的大盘战略，2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边，储备多个特色小镇大盘项目。

　　实际上，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西(南昌周边)打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。

　　参考国外，最著名的莫过于距纽约一小时交通圈的格林尼治对冲基金小镇。格林尼治是美国康涅狄格州的一个面积只有174平方公里的小镇，目前集中了500多家对冲基金。格林尼治的发展，依托的是财富管理中心纽约曼哈顿。它距离曼哈顿约50公里，拥有较低的税收优惠，吸引了大量华尔街精英前来定居。

　　特色小镇如火如荼，“对于房企而言，通过小镇的开发运营可以获取更加低廉的土地，并在后续运营中可以继续获取稳定的现金回报。”易居智库研究总监严跃进说。

　　三四线机会

　　随着一线城市的购买力外溢和城镇化的推进，很多一线城市的卫星城市开始率先出现机会。

　　“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”世联行董事长陈劲松在今年3月的业绩发布会上说。

　　对于三四线战略，中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

　　严跃进表示，三四线城市的拿地成本相对较低，预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用，在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下，会放弃大城市的购地机会，转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松，所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。