颜建国主导中海内部换血 郝时代三大权力部门成历史

　　上任还不到半年的中海地产执行董事主席肖肖宣告辞任后，接替者颜建国已经开始了大刀阔斧的人事调整。颜建国曾表示：“未来大改变是不会有，传统会继承。我们目标是2020年要4000亿港元，毛利率保持30%。我们会努力实现，在坚持规模与效益的同时，稳健经营发展。”

　　在颜建国全面兼任主席、行政总裁后，中海地产5月销售金额约为205.26亿港元，同比增长18.89%。截至2017年5月31日，中海地产今年的销售额距离“千亿”一步之遥，达到了967.62亿港元，同比增长34.14%。

　　架构调整与高管变动

　　在今年业绩会上，颜建国对于公司组织架构上进行改变，将权力下放，“我们在组织架构、管控模式、拿地方式、人员配备、公司流程上都会做出相应的调整。使得公司的效率能够进一步提高，达到更好的效果。”

　　此前郝建民时代，中海地产一改已实行多年的区域化制度，引进大部制纵向一体化管理制度，中海总部负责前期拿地、报建、融资等工作，而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。在业内看来，这实际上加强了总部方面对于地方区域的管控，是对权限的划分，此举必然削弱区域人事权力。

　　不过颜建国更倾向于扁平化的管理，用其所说：“在规模迅速扩大之后，如何利用信息化的手段，把中海的很多管理的优势变成标准化的动作固化下来，打造一个数字化的平台，实行扁平化的管理，这些方面都是适应目前变化的世界所必须做出的改变。”

　　因此，在中海地产内部通告的文件中，颜建国在内部管控体系上大刀阔斧，做了较大的调整：一方面，取消了郝建民时期设立的工程公司和营销公司;另一方面取消了战略管控部，改为运营管理部，同时在内部施行项目总监制。

　　此外，颜建国还新成立海外事业部与创新业务发展部，同时将品牌宣传、公共关系管理等职能并入综合管理部。颜建国本人则主管监察审计部、创新业务发展部和企业传讯部。

　　更为重要的是，在郝建民辞任之后，中海地产分管人事、财务的副总裁都相继被免职。有消息称，颜建国曾主导加强与中建总公司的联系，想引入中建总公司的人分管人事、财务业务，但是最终不了了之。

　　目前中海地产执行董事、副总裁兼总建筑师罗亮，兼任了执行副总裁兼运营总监，分管运营管理部、设计管理部和商业地产公司。原任北方区总经理的庄勇升任分管人事副总裁，原任财务副总监的郭光辉升任分管财务的副总裁。

　　另外，在1月曝光的中海地产高管会议上，颜建国给各区域公司布置下了销售目标，华南区336.4亿元，华东区328亿元，华北区292.4亿元，北方区192亿元，西部区166.5亿元。这并不是最终目标，颜建国希望4个一线城市能达到300亿元销售额，17个城市平均销售额能超过50亿元。作为新的销售目标的配合动作，有超10个地方公司的总经理及中层管理者也出现了相应调整。

　　有中海地产的人士对中国房地产报记者直言：“一朝天子一朝臣，从现在的公司架构来看，郝总时期的一些高管位置已经变更，颜总自己的得力干将已经走马上任了。今年大家的压力都很大，这样变动也是为了达到公司4000亿港元的目标，毕竟现在万科、恒大、碧桂园已经遥遥领先。2017年是打攻坚战的一年。此前公司以利润为王，也不追求大规模扩张，今年这些都将改变。”

　　前五个月拿地数量

　　超过去年一年

　　按照中海地产公布的2016年销售业绩来看，全年2106.48亿港元的销售额中，华南地区依然是中海最大的“粮仓”，贡献了462.47亿港元。华中区域紧随华南区域之后，合约物业销售额431.39亿港元，华北及北方区域则分别销售326.24亿港元、250亿港元，西部地区销售额为89.29亿港元。值得注意的是，香港及澳门也贡献了159.79亿港元。

　　对于中海地产来说，在规模上虽然保持了稳步增长的态势。但这样的“稳定”还需要有所突破。

　　众所周知，在郝建民执掌中海地产三年多时间里，中海地产完成了与中信地产及中国建筑旗下房地产板块的整合。中海地产引以为傲的或许就是两大并购所带来巨大的土地储备，而且代价低廉。

　　中建地产338亿元地产资产注入中海地产，其中包括1092万平方米土地储备。随后中海又通过增发配股的方式收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源，折合地价仅3550元/平方米。

　　低廉的土地获取让中海地产可以保持较高的利润，而在收购过程中没有采用现金的方式也为企业节省了大量现金。因此，中海地产2015年收缩购地支出，全年仅购入17 幅位于国内13 个城市共596 万平方米的土地储备，购地金额为345.3亿元。

　　2016年上半年一二线土地市场火爆，中海地产时常出现在拍地现场但出售依然谨慎，最后拿地的基本另有他人。中海地产2016年上半年报显示，其仅在济南、南昌、长春和香港拿了4块地，新增土地总建筑面积仅为228万平方米，拿地节奏相当谨慎。

　　不过这一局面在颜建国到来后迅速改变。2016年年底中海地产就花费了174.4亿元在无锡、厦门、南京、苏州、佛山、武汉、重庆和南昌收购了9宗地块。全年共花费了407亿元拿下了18宗地块，合计新增建筑面积为972万平方米。

　　而2017年前5个月时间，中海累计收购土地23宗，土地面积177.66万平方米，权益土地总价人民币308.52亿元。这一数目已经远超去年同时期。中海地产今年土地市场开支计划是1000亿港元，预计将获取160万平方米的土地。这个数字比过去两年拿地总开支还多290亿港元。

　　改变的背后是颜建国的决断，在今年1月内部会议上其提出，要增加土地市场上投入，投资拿地将列入地区公司考核指标，各地区公司要密切跟踪土地市场，保持投资连续性。

　　商业地产新增长点

　　为了达到4000亿港元的销售目标，中海地产也在将一些丢了很久的业务板块重新拾起来。

　　值得注意的是，在颜建国主导的次轮人事变动中，之前中海商业公司的负责人的阚洪波调任分管成本和工程，由运营总监罗亮接管商业公司。人员调动的背后也是中海地产想要发展商业的决心。过去中海商业物业的毛利率表现并不佳，2017年中海将全面提升商业物业的运营效率。

　　回顾中海地产，早在2011年11月，就提出了要发展商业。市场本以为中海地产此后会将部分重心移至商业地产方面，奈何遇到了和中建地产以及中信地产的整合，加上中海地产内部的架构和人事调整，也连累了商业地产这方面的发展。

　　2014年年初的业绩发布会上，郝建民还曾公开发声，公司商业地产项目在建楼面面积大约65万平方米，占整体建筑面积的5%，加上中国建筑旗下的商业地产项目，公司的商业项目资源约有300多万平方米，未来5年商业地产项目的占比将提升到20%，这一目标并不难实现。

　　查看2014年至2016年年报可以得知，2014年中海地产增加约54万平方米投资物业，2015年增加约59万平方米投资物业。2016年中海增加约46万平方米投资物业。但是在出售一些非核心投资物业的同时，中海还通过并购中信资产旗下项目增加了约30万平方米投资物业。中海地产年内在内地、港澳以及伦敦拥有已落成投资物业共达250万平方米。

　　不过，目前在中海地产的总营收占比中，来自商业地产的收入比例依然偏小。2014-2016年，租金收入分别为11.8亿港元、19.2亿港元、21.4亿港元。这在中海地产千亿元的业绩中，所占比例微乎其微。

　　新官上任，中海商业也必将迎来新的发展。有中海地产高管对中国房地产报记者直言：“公司此前在商业这一块的确有些薄弱，虽然有些发展，但是相比较住宅，并不是重点。以后这样的局面会得到改变，希望商业能成为业绩新的增长点。”