楼市新政出台 业内称热点城市房价或将迎来温和上涨

　　万众期待之下，楼市新政终于出台。3月27日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》聚焦中小城市去库存，提出住房供应偏多市县住宅用地供应将减少直至暂停计划供应，而对于未开发的房地产用地可通过调整规划进行转型利用。此外，通知还明确了商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　专家解读

　　中原地产首席分析师张大伟表示，梳理《通知》内容，具体有4条。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型，促进用地结构调整;三是多措并举，统筹保障性安居工程建设;四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　要点1 住房偏多城市要减少供地

　　《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。

　　省级住房城乡建设主管部门要对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

　　>>解读

　　三四线城市仍存崩盘风险

　　从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

　　《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，这句话恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。

　　要点2 未开发房地产用地可转型利用

　　《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

　　《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

　　>>解读 住宅项目转商业项目难度较大

　　“对未开发房地产用地可转型利用”，这一政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”，可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。