房地产托市将迎来“强刺激” 应从供应端和存量下手

　　拯救土地市场，拯救商品房市场，拯救开发商，新一轮房地产托市三箭齐发，据说，这还只是第一波，后面还有第二波、第三波政策出台，下一波政策据信将会涉及金融税费调整以及住房保障、去库存等各个方面。如果加上之前各地出台的取消限购、取消限贷、调整普通住宅标准、契税减免、购房补贴、调整公积金贷款政策等，再加上此 前和未来的降息降准，上一轮调控出台的政策多半已经悄然改变，房地产市场终于迎来传说中的“强刺激”。

　　亿万民众十分讨厌的房地产为何再次受到青睐?在上一轮房地产调控“初见成效”之后，政府为何又坐不住了?理由只有三条：宏观经济乏力，商品房库 存增加，政府土地财政“断供”。与以往房地产调控相比，这次调控也没多少新鲜事，唯一例外的是各相关部委不再单打独斗，两个原来形同陌路的部委第一次坐到 了一条板凳上。此举可以解读为形势严峻需要部际协调，也可以解读为政府效率提高了。

　　2008年的房地产市场下降，源于外部原因，此次房地产市场下降，则起于内部原因：中国经济转型升级进展缓慢，经济下滑明显，房地产调控“初见 成效”，两个原因相互作用，进一步加大了中国经济下滑的风险。其实，下滑本身就是房地产过热的后遗症，GDP两位数的增长，离不开房地产的贡献，如今房地 产市场遇冷，GDP就跟着下滑，地方政府的钱袋子开始断流，地方债务问题凸显。这也说明，中国经济依然离不开房地产。自从2003年“18号文”首次提出 房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业后，每一轮调控都没敢再提“支柱”二字，只有2008年国际金融危机、中央大力救楼市的时候再度提及。此次两部通 知，第一句话就是：房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。其重要性已不亚于“支柱”，后一句话更是直接给出了底牌。

　　仔细研读两部通知，可以将此次调控手段归纳为两点：从供应端下手，从存量下手。

　　供应端调控，主要体现在土地和商品房供应两个方面，通知提出要“因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例”，含蓄地改变了此前硬性规定的比 例，同时，对于土地供应，明确提出对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少直至暂停住宅用地供应;对住房供求矛盾比较突出的热点城市， 应有效增加住宅用地供应规模。对前者减少直至停止供地，是为了消化存量住房和土地，也是为了抬高地价，对市场和地方都是有利的，但对于吃惯了土地饭的地方 政府，就可能断了命根子，能否落实尚待观察。对于后者，实际上等于承认热点城市因为调控，商品房的供应已经明显不足，需要增加供给。

　　存量调控，包括调整存量商品房和商品房土地，其中规定，可以调整不适应市场需求的住房户型，支持居民自住和改善性住房需求，变相取消了此前调控 规定的“9070户型”要求。同时，将未开发的房地产用地转换成新型产业用地，这等于送了房地产商一个大礼包。这些未开发的房地产用地，要么因为市场原因 没有开发，要么就是开发商囤积多年的土地，不管何种原因，地价肯定已是今非昔比，转换用途，用于前景不明的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等，政 府要么给补偿，要么给政策，否则，就很难做到。对于那些无力开发的开发商，简直就是天上掉馅儿饼了。至于政府收购商品房和转用商品房土地为棚改安置房和公 共租赁住房的房源和用地，对于那些存量商品房和存量商品房土地积压过多的地方，政府拯救商品房市场、帮开发商解套的意图十分明显，因为此轮房地产市场下 降，更多地表现为存量增加，去库存压力山大。

　　归纳起来，这次两部调控的目的，就是救土地市场，救商品房市场，救开发商。事实上，此轮调控起于2014年9月30日，即所谓放松银根的 “930政策”，但成效并不明显，因此才有去年年末今年将迎来“强刺激”的预言，才有两部通知的第一波“强刺激”，尽管第二第三波政策会涉及金融税费等内 容，但如果没有类似2009年的货币大放水，房地产能否回稳乃至回升，尚需继续博弈。