详解高速扩张上市房企融资术 借道基金以及信托产品

　　融创中国 一年16起并购耗资近600亿 净负债率121.5%

　　5月31日，融创中国刊发公告称，公司间接全资附属公司重庆(楼盘)融创将以21亿元的总代价收购华城富丽60%股权及相关债权，同时，重庆融创还将支付4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。

　　半个多月前，融创刚刚宣布102.54亿元收购昆明星耀旗下天津星耀80%的股权。从过去的5大城市到如今的8大区域，融创在房地产业内享有“并购王”之称，其扩张最主要的方式就是并购。

　　融创在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。16起并购中，除150亿元入股资金危机中的乐视，其余都与房地产业务有关，包括138亿元接盘联想控股地产全部业务，斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。

　　大举并购之下，融创业绩突飞猛涨。2009年，融创还是一家位于天津的区域性地产公司，当年销售金额仅60亿;7年后，融创于2016年实现销售金额1506亿元，成为房地产行业销售规模位列第七的全国性房产公司。今年，融创将向2100亿元销售目标进军。

　　连续大手笔的对外并购，融创的负债规模也在上升。2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%;就在前一年，这一总负债额为960.89亿元，净负债率75.9%。从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。

　　钱从哪来成为了融创势必要解决的问题，银行贷款、公司债成为了融资的主要途径。截至2016年底，在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元;2016年融创还成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS(资产证券化)。

　　除银行贷款和公司债外，信托产品也吸引了融创的目光。早在2001年，融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司，便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。

　　今年5月，名为“融创深圳债权投资集合资金信托计划”的产品，先后发行规模为2亿元、7000万元的信托计划，资金用于受让融创深圳旗下公司的借款债权，以及惠州地产项目的后期开发建设。

　　今年2月份，安泉109号融创申城资产1号集合资金信托计划成立，发行规模10亿元，资金用于向上海融创发放信托贷款;1月，荣享22号(融创团泊湖)集合资金信托计划成立，发行规模同样为10亿元，资金投向为“其他”。另一款信托产品“融创盈润股权投资基金Ⅰ期集合信托计划”发行规模为12亿元，成立规模9.04亿元，投资项目优选融创中国王府壹号项目(天津)。