【掌柜日报】恒大率领内地房产股一路狂飙 节后首日回吐

　　端午小长假期间，香港上市的内地房产股集体放量大涨，从而带动A股地产板块节后开盘走强。但今日内房股因获利回吐压力出现回调，A股地产板块盘中涨幅亦随之回落。后续地产行业会如何演绎呢，好日子才开始难道就要结束了吗?

　　目前来看，A股地产行业整体估值虽然高于H股，但部分龙头股的估值已经低于恒大、融创、碧桂园等内房股估值。有券商人士认为，由于竞争格局的改善，真正带来龙头公司的环境改善，并且带来周期底部时期估值底部的抬升，股价阶段性触底。

　　内房股涨势如虹

　　5月29日中国恒大单日涨幅高达22.78%，盘中最高上冲至15.78港元，总市值最高曾达到2067.18亿港元，收盘回落至15.20港元。成交额高达45.96亿港元，是前一交易日的近5倍。

　　31日，该股下跌8.03%，收报13.98元港元。即便如此，中国恒大年初以来涨幅已达189.44%，当前总市值为1824亿港元。据业内人士测算，以许家印持股77.87%计算，29日，其身价高达1545亿港元;而31日则蒸发了125亿港元至1420亿港元。

　　恒大的大涨带动其他内房股直线上涨：融创中国涨幅榜上紧随其后，当日涨幅10.45%;碧桂园涨幅9.43%，位列第三;越秀地产、瑞安房地产、保利置业、允升国际、龙湖地产、雅居乐等当日涨幅逾5%。不过，上述房股今日均有所回落。

　　“南下资金持续扩大、恒大回购股份及国务院棚改计划是重要催化剂。”西南证券分析师王立洲指出，首先，去年末以来市场监管压力显著增大，前海、恒大及安邦等主力资金负面影响不断，而金融去杠杆加速高估值个股去化压力，追求赚钱效应的资金通过港股通持续流入港股市场，且美元走低也使得海外资金流入新兴市场。

　　其次，中国恒大自今年3月29日至4月26日连续回购公司股份合计约7.23亿股并于5月5日注销，之后股价接连创出新高，恒大股价的强劲走势对其他内房股带动明显。

　　再次，棚改攻坚计划确定实施，对商品住宅库存大的市县进一步提高货币化安置比例，在2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，此举有利于三四线销量和房地产投资的维持。

　　东方证券分析师竺劲指出，当前港股内房股的大涨很大程度上与这些因素有关：伴随房地产市场过去4个月的热销，今年全年销售面积增速大概率为正。三四线城市的热销也带动以三四线城市布局为主的公司盈利及现金流出现明显改善，使这一类公司比其他地产公司进入一二线城市更具有优势。同时由于去年房地产销售面积增速高点出现4月份。基数效应将导致5-6月房地产同比增速出现明显反弹，市场对地产行业热销的预期会更为乐观。

　　5月31日节后首个交易日A股开盘，申万地产指数受港股市场提振，在行业指数涨幅榜上位居前列。但香港内房股同日则出现了回落，龙头股中国恒大31日下跌8.03%或1.22港元，收报13.98港元。

　　新时代证券研发中心研究总监刘光桓认为，内房股下跌的原因是短期内股价涨得过多过快，获利回吐所致。

　　A股地产龙头股估值偏低

　　港股内房股涨后回落，A股地产股会不会好日子还没开始就已经结束呢?从估值上看，地产板块的反弹并未结束。

　　今年以来，港股地产指数持续走强，累计涨幅达21.31%，市盈率(TTM)为9.2倍。

　　而申万地产指数则下跌了3.94%，目前市盈率(TTM)为16.1倍，较港股地产溢价75%。

　　龙头股中，A股龙头股较内房股估值更低。招商蛇口、保利地产、万科A和金地集团的市盈率(TTM)分别为14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍;而港股中国恒大、融创中国、碧桂园市盈率(TTM)则分别为32.1倍、17.8倍和15.3倍。

　　中信建投证券分析师陈慎指出，港股市场相对A股更为开放和成熟，有着众多海外投资机构及更为自由的资本流动，叠加香港高效的融资效率、更低的资金成本和更为丰富的衍生品体系造就了香港历来的低估值体系。我们看到，香港地产股的估值水平常年保持在10倍以下，在2014年的行业低谷期曾达到6.2倍水平，为近年来的最低水平，经历了本轮市场回暖周期后，港股地产的估值开始有所回升。相对而言，A股地产的估值常常较港股地产溢价一倍以上，整体PE也常年维持在10倍到20倍之间，在2016年险资举牌行业的带动下最高曾达到25.3倍，较港股地产溢价三倍以上。 近年以来港股地产尤其是以内房股为首的地产股确实在各方面的估值水平较A股地产公司更具吸引力。

　　“未来A股地产龙头房企应该享受更高的溢价。我们认为，虽然在当前政策压制下，可能板块难以拥有超额收益，但是板块的分化将持续加剧，中长期来看，A 股地产龙头企业应该如内房股一样拥有更高的估值溢价。”陈慎指出。

　　陈慎表示，虽然在当前政策压制下，可能板块难以拥有超额收益，但是板块的分化将持续加剧，中长期来看，A股地产龙头企业应该如内房股一样拥有更高的估值溢价。尤其建议继续关注A股地产公司中具备“价值与成长”的房企。

　　随着各地限购政策出台，市场出现看空房地产市场的声音，并有媒体报道部分地区房价大幅下挫。那么，地产行业的真实情况如何呢?

　　王立洲指出，从房企拿地与政策力挺城市更新改造观察行业真实表现：由于房价环比零涨幅的政策任务，政府对房屋销售过程的强控制，有调控压力的城市销售数据失真特征明显，数据增速回落并不能说明行业下行。种种迹象表现，购房需求只是被压抑而并未发生预期的转变，企业拿地持续火爆、政府力挺货币化安置、强化旧改和棚改，更突显了房地产的真实表现，都市圈内三四线房地产市场的向好趋势并不是短期的。我们维持全年房地产投资呈现“倒 N 型”走势的判断， 拿地和新开工数据表现会好于销售。

　　反映到A股市场，王立洲认为：“地产板块估值合理，存在脉冲式的修复行情。”他表示，信贷收紧对龙头房企的影响有限， 主因是销售回款继续维持高速增长、融资成本持续大幅改善，反而会提升龙头房企并购中小房企的机会，行业资源整合趋势进一步强化。目前 A 股里面的保利、金地等估值水平相比港股里面的龙头如恒大、碧桂园、融创已经明显便宜。修复行情的催化剂可能来自区域主题的发酵、国资国企改革、产业资本的增持和行业资源整合等。

　　华创证券指出， H 股房企经历一波上涨之后，虽然H股房企整体估值仍然折价于A股房企，平均折价20%，但在销售千亿以上房企来看，目前H 股龙头已经较A 股龙头有10%的溢价，虽然也可以理解为棚改推动以及资金推动的合理溢价，但是预计在棚改推动之下，如碧桂园等房企估值因而销售持续高增仍有提升可能，因而或能持续带动H 股、甚至A 股龙头，而同时叠加集中度提升逻辑，龙头的销售表现远好于行业，估值提升也理所应当。

　　华泰证券分析师谢皓宇认为，由于竞争格局的改善，真正带来龙头公司的环境改善，并且带来周期底部时期估值底部的抬升，过去周期底时的龙头公司PE估值底在5-7倍，目前还在7-9倍的区间，但2017年业绩大概率能够保持15-20%增速，也就意味着在明年将会看到6-8倍的估值水平，考虑估值底抬升，股价阶段性触底。建议投资者关注龙头公司，同时，三四线城市布局较多的公司也可以关注。