桂林市房地产市场供需两旺 商品房销售保持快速增长

　　今年以来，桂林凭借“央视春晚分会场”刺激效应、良好的自然资源和理想的人居环境以及一二线城市限购限贷的“溢出”效应等多重因素影响，有效拓展了国内雾霾天气和资源型枯竭、生态受损城市销售市场，我市房地产市场供需两旺，延续了去年以来平稳健康发展的良好局面。

　　一、桂林房地产市场概况

　　(一)投资稳步增长。统计局数据显示，1—3月，全市房地产开发投资62.90亿元，同比增长93.5%。

　　(二)商品房供应充足。受去年桂林楼市总体向好，商品房销售“量价齐升”的良好走势鼓励，开发企业加快项目开工和施工进度，加大了房源供应，房地产市场持续升温，据行业监测数据看，1—4月商品房上市量增幅较为明显。全市商品房上市供应面积113.22万㎡，同比增长45.5%。

　　(三)商品房销售保持快速增长。据行业监测数据看，1—4月，全市商品房成交面积144.89万㎡，同比增长24.6%。继续保持了自2016年四季度以来的两位数增长，表明全市房地产去库存取得了明显成效。

　　(四)商品房库存趋于合理区间。据行业监测数据看，1—4月，全市商品房库存面积535.39万㎡，消化周期近12.3个月。

　　二、桂林房地产市场的政策环境分析与解读

　　2016年，在推动供给侧结构性改革以及“调结构”与“稳增长”并存的情况下，经济增长的新常态带来了房地产市场的新常态，行业政策环境也开始形成了与之前不一样的新格局。突出地表现为：“全国一盘棋”的政策调控方式转向“分类调控”、“因城施策”，宏观调控方式更加快捷、灵活、精准，赋予地方政府更多自主权，不再是以往“一刀切”式，中央层面将着力构建房地产市场的长效调控机制。

　　(一)中央深入研究房地产长效机制，保持市场平稳发展

　　2016年12月9日中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。12月14日--16日，中央经济工作会议在北京召开。会议首次对我国未来楼市的发展方向和相关政策作出了重大表态。会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。中央关于抑制房地产领域资产泡沫的态度坚决，本轮调控在相当一段长的时期内不存在放松可能。会议强调，“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。” 加大人口流入地特别是热点城市的土地供应，一方面强化因城因地施策，提高住宅供给，有助于抑制房价，另一方面也有助于缓解房地产投资大幅下滑带来的经济下滑。会议指出，“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。” 这种表态，不仅事关中国的城市发展定位，而且也为中国楼市的未来发展指明了方向。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰。

　　2017年2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议。习近平指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。作为促进房地产市场平稳发展的重要手段，房地产长效机制的不断建立健全是中长期房地产发展的重点。中央再次强调要深入研究短期和长期相结合的长效机制，可见中央在加快长效机制建设的同时，也注重短期政策引导，稳定市场预期。

　　同时，会议还强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。调整优化供应端也是地方调控市场的重要手段，尤其是在当前城市分化加剧背景下，库存较高地区要减少甚至暂停土地供应，供求矛盾比较突出的热点城市，要根据市场实际情况有效增加土地供应规模。

　　2017年3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第五次会议上所做《政府工作报告》指出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套。

　　2017年4月25日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势跟经济工作，会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。不难发现，从去年12月中央经济工作会议的“加快研究建立”，到今年3月公布政府工作报告的“加快建立和完善”，再到本次中央政治局会议的“加快形成”，中央对房地产市场稳定发展的长效机制态度多次产生变化，表明中央对于建立长效机制的心情十分迫切。国家发改委副主任宁吉喆4月18日曾表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。据此分析，长效机制有可能下半年会正式对外公布。

　　(二)住建部国土部联手稳定楼市

　　2017年3月27日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)，提出合理安排住房和其用地供应规模工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，主要有以下亮点：

　　1、凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏;6-12个月的，必须增加供地;18-36个月的，减少供地;36个月以上的，直接停止供地。

　　2、不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，严防高价地扰乱市场预期。

　　4、地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严厉查处。

　　5、对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

　　这一政策的出台，被普遍认为是房地产调控将从供给端作为突破口，建立长效机制。

　　(三)地方政府因城施策，“四限时代”到来

　　从2016年9月30日开始算起，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同：一是严格规范房屋土地规划用途，严禁“商业、办公类建设项目改住宅”;二是多个城市还出台了限售政策，目前已有20个城市历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。实际上，限售本身就是长期性政策，可以有效的控制房价、减少投资性需求。这充分显示了全面抑制投机投资、让房子回归居住本质的政策动机。预计未来会有更多的城市将加入到信贷与购买资格收紧的行列中，二线城市将基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。

　　(四)南宁加入全国楼市调控行列，住房公积金和土地竞拍新政接踵而出

　　今年以来，南宁楼市持续上扬，价量齐升，住宅库存快速下降，为进一步落实因城施策和“防风险、防泡沫”的调控要求，4月下旬，南宁相继出台调控新政。4月21日，南宁住房公积金管理委员会发布《关于调整南宁市住房公积金贷款政策的通知》。调整主要包括：从5月1日起，停止向购买第三套及以上住房或申请第三次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款(棚户区、危旧房改造住房除外)。暂停受理住房公积金异地贷款申请。购买二套房或者第二次申请住房公积金贷款，贷款最高额度由60万元调整为45万元。购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款，首付比例由现行的不低于20%调整为不低于50%，贷款利率由现行的1倍调整为1.1倍。本次调整旨在实落实差异化信贷政策，保障刚需，限制投资投机和外来购房者。

　　4月27日，南宁市国土资源出让服务中心发布消息称，5 月份南宁市将调整 5 宗住宅用地公开出让竞价方式，5 月挂牌出让的 5 宗住宅用地将设置土地上限价格，当竞价达到最高上限价格时，不再向上竞地价，转入竞投配建公租房面积，按投配面积大者的原则确定竞得人。土地溢价率超 30% 需一个月付清土地款。“这次调整提高了拿地门槛，对开发商的资金周转能力有了更高要求。竞拍配建公租房项目，理论上是一种威慑，但也符合国土部、住建部提出的加强增加近期土地房屋供应和调控工作的要求，严防楼面地价过高、过热的现象，有助于土地市场价格回归理性。

　　短期内南宁接连出台调控新政，表明南宁楼市短期内存在“过热”苗头，但是新政与一二线城市相比，实施力度相对温和，表明当地政府对于调控的谨慎态度，既能在短期内稳定市场预期，遏制房价快速上涨势头，保障刚需客群，避免楼市大起大落;也为后续出台更为严厉的调控措施留有余地。

　　三、桂林房地产市场未来走势预判

　　从市场整体趋势看，我市房地产行业仍具有较大的发展空间。当前我市仍处在城镇化进程当中，户籍制度等阻碍人口流动的体制障碍在逐步消除，未来相当长一段时期内农业人口大规模向城市迁移的趋势不会改变，未来城镇化发展空间仍较大。由城镇化带来的城市建设、新增人口等，也将有利于房地产发展，市场需求规模依然可观。同时，我市经济发展和收入水平提升提高了居民的住房需求层次，住房需求消费升级趋势将逐步显现。品质化、功能化的改善型住房和多元化的房地产业态将成为未来的主力需求。从房价上来看，桂林一直处于全国同类城市中的房价“洼地”，我市房价大幅攀升的空间并不大，但大幅下降的空间也比较有限。一方面地价、房屋的建安成本的不断上涨导致桂林楼市降价空间缩减。另一方面在去年的历史峰值和购房需求集中释放后，改善性需求已在回落，预计全年销售面积增速将小幅回调。房价或将有一个微调期，但绝不会出现大幅“跳水”。考虑到地价、建安成本、税费等因素影响，市场交易各方会努力维系房地产市场价格的相对稳定。